[미디어펜=김준희 기자]공공과 함께 지분을 투자해 내 집 마련이 가능한 ‘지분형 모기지’ 정책의 구체적인 로드맵이 내달 공개 예정인 가운데 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다. 판도를 뒤집을 만한 파급력은 아니더라도 실수요자들을 위한 선택지가 추가된다는 점에서 긍정적이라는 의견이 나온다.

19일 업계에 따르면 금융당국은 6월 지분형 모기지와 관련한 구체적인 로드맵을 발표할 계획이다.

지분형 모기지는 금융당국이 가계부채 관리를 위해 내놓은 정책금융의 일환이다. 쉽게 말해 주택 소유권을 공공과 나눠 갖는 형태다. 당국은 6월 지분형 모기지 로드맵을 제시한 뒤 하반기부터 시범사업으로 선보일 예정이다.

지분형 모기지는 ‘자기자본 10%+대출 40%+한국주택금융공사(HF) 50%’ 구조로 설정된다. 예를 들어 10억 원짜리 주택을 구입할 경우 5억 원은 HF 등 공공 정책금융기관으로부터 지분투자를 받고, 나머지 5억 원 중 일부는 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해 은행에서 대출을 받는 식이다. 이렇게 되면 매수자가 실질적으로 투자하는 현금은 1억5000만 원에 불과하다.

HF가 투자하는 금액에 대해서는 은행 이자보다는 낮게 책정되는 사용료를 지불해야 한다. 해당 주택을 매매할 경우 주택가격 상승분은 HF와 반반씩 나누게 된다. 만약 집값이 떨어질 경우에도 후순위 투자자인 HF가 손실을 부담한다.

실수요자라면 저렴한 초기 투자금액으로 10억 원 이하 고가 주택을 내 집으로 마련할 수 있어 매력적인 카드라는 평가다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “온전히 대출을 받아 내 집 마련을 하는 것보다 더 상급지역 아파트를 살 수 있고 대출이자 부담도 줄일 수 있어 리스크 관리 차원에서도 메리트가 있다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 또한 “자기자본 10%라는 것을 달리 보면 LTV 90%로도 생각할 수 있다”며 “계약자가 부담할 이자비용도 크게 줄어들어 저금리로 LTV 90% 효과를 낼 수 있다”고 말했다.

다만 공공이 재원을 투입하는 데 한계가 있는 만큼 수혜 자격이 제한될 수밖에 없어 시장 전체에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 전망도 나온다.

이 연구위원은 “매입주택 가격상한, 가계소득 등에서 제한이 반영될 가능성이 높다”며 “현재 존재하는 신혼부부·신생아 특별대출 등을 생각하면 시장에서 대세가 되기는 어려울 것으로 보인다”고 내다봤다.

금융권에서도 주택가격 하락 등 대출 실행에 있어 변수가 큰 만큼 꺼릴 가능성이 높다는 평가도 있다.

김 소장은 “주택가격이 하락할 경우 HF 손실이 눈덩이처럼 커지면서 국민의 혈세로 메워야 하는 사태가 발생할 수도 있다”며 “운영관리가 복잡하고 원하는 방식으로 채권 회수가 어려우며 기존 대출이자 장사 수익이 줄어드는 만큼 은행권은 부정적 반응을 보이고 있다”고 바라봤다.

이어 “무엇보다 수요자가 대출을 받아서 사고 투자수익의 100%를 다 갖고 싶다는 정서가 여전히 강해 흥행이 불투명할 수도 있고, 제한된 예산으로 시작하는 만큼 규모의 경제가 통하는 물량이 나오기는 어려워 주택 구입의 패러다임을 바꾸기는 역부족일 것 같다”고 전망했다.

다만 실수요자들의 내 집 마련에 있어 선택지가 다양해진다는 점에서는 긍정적이라는 분석도 나온다.

김 소장은 “주택 구입의 또 하나의 선택지가 추가된다는 점에서, 서민의 내 집 마련을 위해서 연구하고 노력한다는 점에서 긍정의 평가를 하고 싶다”며 “부족하고 문제가 있다면 보완하고 개선해서 서민 주거안정을 위해 더 나은 다양한 방법을 고민하고 노력하는 것이 정부가 할 일”이라고 강조했다.