29일 김윤덕 국토부 장관 후보자 인사청문회가 국회 국토교통위원회에서 열린 가운데 김 후보자는 재초환에 대해 “섣불리 제 의견을 얘기하기 보다 국회 의견을 지켜보는 게 더 바람직하다고 생각한다”고 말했다. 그러면서 “일단 진행하고 평가할 수 있다고 본다. 장관으로 취임하면 좀 더 살펴보도록 하겠다”고 말했다.

앞서 서면 답변서에서도 김 후보자는 “공공과 민간의 이익을 균형있게 조율할 수 있는 합리적 대안이 검토·논의될 필요가 있다”며 재초환을 손 봐야 한다는 필요성에 대해 인식하고 있음을 분명히 했다. 그러나 폐지에는 말을 아꼈다.   

이재명 대통령은 대선 당시 주택공급 확대를 약속하며 공공성 강화 원칙 아래 재개발 재건축 절차 완화를 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 이를 위해서는 재건축과 재개발 등 정비사업이 활성화가 뒷받침돼야 하지만, 재초환이 재건축 활성화를 가로막고 있다는 지적이다.

재초환은 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 국가가 환수하는 제도다. 2006년 부동산 투기 억제를 위해 노무현 정부에서 도입했고 당시 조합원 1인당 3000만 원을 초과하는 개발이익이 발생했을 때 최대 50%를 관리처분 단계에서 개발부담금으로 걷어갔다. 이후 20여 년간 3000만 원을 유지하다가 지난해 3월 여야 합의를 통해 초과이익 환수 기준을  8000만 원으로 완화했다. 

기준 완화에도 불구하고 재초환은 실익보다 문제점이 크다는 비판이 이어지고 있다. 가장 큰 문제는 재초환에 대한 부담이 커지면서 재건축이 지지부진하다는 점이다. 특히 정비사업을 통한 주택공급 비중이 높은 서울 지역의 공급부족을 야기하고 있다는 비판을 받고 있다. 

초과이익 환수 시점도 문제다. 준공 후 집을 팔면 양도세를 내게 됨에도 불구하고 그에 앞서 철거를 시작하는 관리처분 단계에서 개발부담금 환수는 미실현 이익에 대한 이중과세로 볼 수 있다.  

이런 논란 때문에 정부가 바뀔 때마다 재초환 폐지 여부가 화두로 떠올랐다. 워낙 첨예하다 보니 유예와 시행을 반복하면서 지금까지 실제로 초과이익이 환수된 재건축 사업지가 없는 이유다.  

이번 정부에서도 폐지는 어려울 것으로 예상된다. 재초환은 주택 정책에 있어 공공성을 강조하는 더불어민주당의 상징 같은 제도다. 민주당 3선 중진인 김 후보자도 인사청문회에서 “재초환은 사실 한 번도 시행된 적이 없는 제도인만큼 일단 진행 후 평가해야 한다”며 시행 의지를 밝혔다. 결국 보완은 하되 공공성 강화를 위해 재초환을 유지하겠다는데 방점이 찍힌 것으로 볼 수 있다.

전문가들도 재초환 부과 기준을 완화하거나 용적률 인상 등 인센티브를 주는 수준에서 그칠 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재초환 초과이익 기준을 상향하는 정도가 될 것으로 예상된다”고 내다봤다. 

다만 기준 상향 폭은 크지 않을 수 있다는 전망이다. 기준점을 크게 올릴 경우 재초환 무력화로 이어지기 때문이다. 때문에 용적률이나 건폐율 완화 같은 인센티브 확대를 통해 공공과 민간 이익 모두 확보할 방안이 거론되고 있다.

인센티브 완화가 실질적 도움이 되겠느냐는 지적도 있다. 용적률을 높여 초과이익이 늘어나면 그만큼 재초환 부담금도 늘어나기 때문이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재초환 폐지를 통한 재건축 활성화로 서울 내 공급 확대를 촉진해야 한다”고 말했다.