[미디어펜=조태민 기자]서울시가 대규모 재개발·재건축에만 적용했던 사업성 보정계수를 도입하고 7000가구를 추가로 공급하는 등 모아주택·모아타운 활성화에 나섰지만, 업계 반응은 미지근하다. 각종 인센티브를 부여해도 사업 규모가 작다 보니 수익성이 재개발 사업에 비해 낮다는 이유에서다. 공사비 인상으로 분담금이 부담인 상황에서 단순히 사업장만 늘리는 것이 아닌 사업 규모를 키워 경제성을 우선 확보해야 한다는 지적이다.
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| ▲ 서울시의 모아타운 활성화 방안에 대해 업계가 뜨듯미지근한 반응을 나타냈다./사진=서울시 |
21일 서울시가 △사업성 보정계수 도입 △역세권·간선도로변 용적률 상향 △융자 신설 △행정절차 병행 수립 등을 골자로 하는 ‘모아주택 활성화 방안’을 최근 발표하면서 업계 관심이 쏠리고 있다.
사업성 보정계수는 가장 민감한 분담금을 낮추기 위한 제도다. 땅값이 낮은 지역일수록 임대주택을 줄이고 일반분양을 늘려 수익성을 보완하는 식이다. 이를 위해 서울시가 12곳의 모아타운을 대상으로 시뮬레이션한 결과, 주민 평균 분담금을 7000만 원가량 줄일 수 있을 것으로 분석됐다.
또 간선도로변, 역세권 등 우수 입지를 준주거지역까지 상향해 모아주택 7000가구를 추가로 공급할 수 있도록 했다. 이를 위해 공사비의 70%를 서울주택도시개발공사(SH)와 금융기관이 협업해 주택도시보증공사(HUG)보다도 0.6% 낮은 금리로 지원하기로 했다.
관건은 모아타운이라는 생태적 한계를 극복할 수 있을지다. 정책 방향성은 좋으나 경제성 등 근본적인 문제 해결 없이는 각종 인센티브를 적용한다고 해도 쉽지 않을 것이라는 반응이다.
실제 서울시에 따르면 모아타운 사업은 지난 2022년 제도 도입 이후 현재까지 116건이 진행 중이지만, 단 7건만 착공 중이며 완료가 된 건은 한 건도 없다. 상황이 이런데 모아주택 7000가구를 추가로 공급할 수 있는 기반을 마련한다고 한들 언제 착공을 시작할 수 있을지에 대한 의문이 제기된다. 무엇보다 모아타운은 규모가 작다 보니 사업성도 낮다는 치명적인 약점을 가지고 있다.
이런 이유로 사업성 확보가 우선돼야 한다는 의견이 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “모아타운이 경제성을 확보하기 위해서는 인근 부동산 가격도 함께 올라갈 수 있도록 지원 범위를 넓혀야 한다”며 “사업성이 떨어지는 지역에 인센티브만 주고 끝내는 것이 아니라 주변 시장 환경을 고려해야 한다”고 제언했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장 역시 “서울시의 정책 방향성과 의지는 좋으나 ‘규모의 경제’가 발생하지 않는 이상 모아타운의 태생적 한계(경제성)를 극복할 수 없을 것”이라며 “이번 서울시 방안이 현재 건설산업에 도움이 크게 되는지는 여전히 물음표”라고 말했다.
특히 업계는 공사비 자체를 낮출 방안을 시가 우선 제시할 것을 요구한다. ‘사업성 보정계수’ 도입으로 임대주택을 줄이고 일반분양 물량을 늘려 수익성을 확보하는 것은 좋지만, 대규모 재개발 사업에 비해 기부채납 비율이 낮은 모아타운 사업 특성상 공사비 자체를 낮추는 방안이 우선이라는 지적이다.
한 업계 관계자는 “모아타운의 큰 문제 중 하나는 ‘오세훈 시장’ 표 사업으로 이끌어 가려고 하다 보니 (경제성 있는) 재개발이 가능한 지역도 모아타운으로 지정하는 것”이라며 “정치적 입지를 위한 무조건적인 모아주택 모아타운 선정이 아닌 주민에게 직접 선택권을 주고 사업을 진행할 필요가 있다”고 지적했다.
한편 서울시는 19일 모아타운 방안 신규 1호 대상지로 서대문구 현저동 1-5번지를 선정했다.
[미디어펜=조태민 기자]
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