27일 국토교통부가 발표한 1월 주택 통계에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6576가구로, 지난해 1월 7만2624가구와 비교해 줄어든 것으로 나타났다.

하지만 준공 후 미분양은 상반된 분위기다. 지난 1월 전국 준공 후 미분양은 2만9555가구로 전월 대비 3.2% 증가했다. 이는 2012년 3월 3만438가구 이후 13년 10개월 만의 최대치다. 2025년 내내 증가세를 보였던 준공 후 미분양은 올해 들어서도 줄어들 기미를 보이지 않는 것이다. 

상황이 이렇다 보니 미분양 주택 대비 준공 후 미분양 비중도 갈수록 늘고 있다. 지난해 1월 31.5%였던 준공 후 미분양 비중은 지난해 5월 40.5%로 40%를 돌파하더니 올해 1월에는 44.4%까지 치솟았다. 

준공 후 미분양은 특히 지방에서 심각하다. 지방 준공 후 미분양 물량은 2만5612가구로 전국 악성 미분양의 약 87%를 차지하고 있다. 

 

건설업계, 특히 지방 중소 건설사들은 고사 위기를 맞이하고 있다. 건물을 다 지었음에도 공사비를 받지 못하거나 계속되는 금융비용, 건물 관리비 지출 등으로 손해가 막심하기 때문이다. 

그럼에도 마땅한 방법이 없어 속수무책이다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터가 집계한 올해 1월 건설공사비지수(잠정)는 133.28%로 역대 최대를 기록했다. 건설공사에 투입되는 직접공사비를 대상으로 특정시점(생산자 물가지수 2010년)의 물가를 100으로 기준해 자재비와, 장비 사용료, 노무비 등의 물가변동을 종합해 산정하는 자료다. 

일각에서는 이익이 줄더라도 할인분양을 통해 준공 후 미분양 물량을 줄이라고 한다. 하지만 기존 수분양자의 반발이 상당하기에 쉽지 않다. 지난해 대구, 울산, 광양 등의 아파트 단지에서는 건설사나 시행사의 할인분양에 반발한 입주자들이 플래카드를 걸거나 건설사를 집단 방문하는 등 항의가 이어졌다. 

한 건설사 관계자는 "할인분양이라도 해서 빨리 손을 털고 싶다"면서도 "하지만 먼저 입주한 이들이 사생결단 자세로 반대하는데 어떻게 하겠느냐"며 고개를 저었다.  

이에 정부는 지방 미분양 해소 위해 CR리츠와 한국토지주택공사(LH)) 직접 매입, 주택도시보증공사(HUG)의 환매조건부 매입 등을 진행 중이다. 그러나 매입 가격 산정 기준이 공사 원가에 못 미치거나, 대상 주택의 조건이 까다로워 한계가 있다는 지적이다. 

대한주택건설협회 등 건설업계는 △아파트 매입임대등록 제도 부활 △지방 스트레스 DSR 적용 배제 △미분양 주택 취득 시 5년간 양도세 한시 감면 △취득세 중과 배제 조치 등 지방 미분양 주택 구입자에 대한 세제 지원책을 주장하고 있다. 

다만 세제 지원책도 얼마나 도움이 될 수 있을지는 미지수라는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "5년간 양도세 감면은 투자자에게 5년 안에 팔아 차익을 얻으라는 취지"라며 "악성 미분양이 될 정도로 사업성이 낮은 지방 아파트가 취득세와 양도세 감면만으로 투자 매력이 높아질지 의문"이라고 밝혔다. 이어 "때문에 세제 지원책 역시 전체 악성 미분양에 효과를 보기는 어려울 것"이라고 예상했다.