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| ▲ 이정미 기업은행 WM사업부 회계사 |
지난달 초, 한국은행의 금리인하 단행에 따라 기준금리가 사상 최저수준으로 떨어지자 부동산 시장에 대한 관심이 증가하는 모습이다. 낮아진 대출금리로 자금차입의 부담이 준 데다 예금금리마저 낮아지자 매월 일정한 임대수입이 기대되는 오피스텔 등에 대한 투자를 고민하는 개인들이 적지 않다.
또한 낮아진 예금금리로 기존 전세를 월세로 전환하고자 하는 집주인들도 늘어날 것으로 예상된다. 결과적으로 월세받는 임대사업자를 꿈꾸는 이들은 점차 늘어날 전망이다.
그러나 소득이 있는 곳엔 세금이 있기 마련이다. 매년 부담하게 될 세금은 투자수익률과 직결되므로 임대사업에 뛰어들기에 앞서 본인이 사업자로서 부담하게 될 세금에 대한 꼼꼼한 분석이 중요하다.
특히 2014년 2월 정부가 발표한 주택임대차 시장 선진화 방안으로 소규모 임대사업자에 대한 소득세 과세 유예가 올해로 종료됨에 따라 올해 뿐 아니라 내년부터 달라질 임대사업자에 대한 세금부담까지도 미리 체크해 봐야 한다.
주택임대소득자에 대한 세금, 내년부터 어떻게 달라지나?
현행 세법에 따르면 가족이 보유한 주택 수, 본인이 얻는 연 임대수입 규모에 따라 부담하는 소득세는 달라진다. 특히 주택임대의 경우 정책적으로 상가나 토지임대에 비해 낮은 소득세를 부과하고, 일부 요건을 충족하는 주택임대사업자의 경우 소득세가 아예 발생하지 않는다.
1세대 1주택자의 경우, 임대하는 주택이 기준시가 9억원 이하라면 올해와 동일하게 내년에도 소득세를 부담하지 않아도 된다. 만약 1세대 1주택자로서 임대하는 주택이 기준시가 9억원을 초과한다면 아래의 1세대 2주택자와 동일한 방식으로 소득세를 부담하게 된다.
1세대 2주택자의 경우 올해까지 개인별 연간 임대수입 합계가 2천만원 이하인 소규모 임대사업자는 소득세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 내년부터는 일정액의 소득세가 분리과세되므로 주의가 필요하다.
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| ▲ 소득이 있는 곳엔 세금이 있기 마련이다. 매년 부담하게 될 세금은 투자수익률과 직결되므로 임대사업에 뛰어들기에 앞서 본인이 사업자로서 부담하게 될 세금에 대한 꼼꼼한 분석이 중요하다. /연합뉴스 |
구체적으로 살펴보면 내년부터 소규모 임대사업자는 다음 중 적은 금액을 소득세로 납부한다.
소규모임대사업자의 소득세 = Min(①, ②)
① 다른 종합소득과 합산하여 계산된 세액
② (임대수입금액 - 임대수입금액 x 60%) x 14%
따라서 소규모 임대사업자는 다른 종합소득이 많더라도 14%의 단일세율로 소득세를 부담할 수 있어 내년에 부담할 소득세는 크지 않을 것으로 예상된다.
한편 정부는 소규모 임대사업자 중 다른 종합소득금액이 연 2000만 원을 초과하지 않는 사업자에게는 추가로 400만원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용해 소득세를 과세함으로써 소득세 부담을 줄여줬다. 이에 따라 다른 종합소득이 많지 않는 소규모 임대사업자의 경우라면 연간 임대수입 1000만 원까지는 여전히 소득세 부담이 없다.
1세대 3주택 이상자의 경우 월세 뿐 아니라 3억원을 초과하는 보증금을 임대료로 환산한 금액에 대해서도 소득세를 부과한다. 여기서 보증금을 임대료로 환산한 금액을 '간주임대료'라고 하는데, 우리나라 세법은 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 법에서 정한 정기예금이자율(연 1.8%)을 곱합 금액만큼 월세수입이 발생했다고 간주해 이에 대한 소득세를 과세한다.
이때 월세와 간주임대료의 합계가 연 2000만 원 이하라면 올해까지 소득세 부담은 없다. 그러나 내년부터는 1세대 2주택자와 동일하게 과세된다.
한 가지 주의할 점은 올해까지만 3주택 여부 판단시 주택 규모가 85㎡ 이하로서 기준시가 3억 이하인 주택은 주택수 계산에서 제외되므로 내년부터 보증금을 받는 다주택자의 소득세 부담은 증가할 것으로 예상된다.
그렇다면 주택임대소득자에 대한 세금에는 어떻게 대비해야 할까? 세부 항목으로 나누어 논의를 시작해 보자.
월세와 보증금 간의 조정을 통해 연간 임대수입 규모를 줄이자
1세대 2주택자의 경우 소득세는 보증금과는 무관하게 월세에 대해서만 과세된다. 따라서 월세와 보증금간의 조정이 가능하다면, 월세를 낮추고 보증금의 비중을 높여 과세대상 임대수입의 규모를 줄여볼 수 있다.
1세대 3주택 이상자라면 보증금의 합계가 3억원을 초과하는 금액에 대해서도 소득세과 과세된다. 이에 따라 임대하는 주택의 총 보증금 합계가 3억 원을 넘지 않는 범위 내에서 월세를 낮추고 보증금의 비중을 높여 소득세를 줄여볼 수 있다.
가족 간 임대수입을 분산하자
원칙적으로 주택임대사업자는 매년 5월 주택임대소득과 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 이때 소득은 개인별로 집계되며, 개인별 소득금액 규모에 따라 6%~38%까지의 차등적인 세율이 적용된다.
따라서 주택임대소득 외 다른 소득이 많거나 주택임대소득금액 자체가 커 소득세 부담이 클 것으로 예상된다면 가족에게 임대주택의 일부 지분을 이전하는 방식으로 개인별 임대수입 규모를 줄임으로써 소득세 절감을 꾀할 수 있다. 특히 부부 간에는 6억 원까지 세금 없이 자산을 무상으로 이전할 수 있어 절세효과는 더욱 크다.
또한 임대수입금액이 연 2000만 원 이하인 소규모 임대사업자는 분리과세로 종결됨에 따라 소득세 부담이 상대적으로 적다. 따라서 가족 간 임대수입 분산을 통해 연간 임대수입금액이 연 2000만 원 이하로 조정가능하다면 소득세 절감 효과는 더욱 커질 것으로 보인다.
연 2000만 원 초과의 금융소득자라면, 비과세 상품을 활용하자
앞서 언급한 바와 같이 소규모 임대사업자 중 다른 종합소득이 2000만 원을 초과하지 않는 사업자는 임대수입 금액에서 400만원을 추가로 차감한 금액에 대해 소득세가 과세되므로 상대적으로 세금부담이 적다.
여기서 다른 종합소득이란 종합소득세 신고시 합산되는 소득으로 연간 2000만원 초과 금융소득, 근로소득 등을 의미한다. 따라서 수입의 대부분이 금융소득으로서 동 소득이 연간 2000만 원을 초과한다면 장기저축성보험, 펀드 등과 같은 비과세상품을 활용해 종합소득세 신고시 합산되는 소득금액을 2000만 원 이하로 조정함으로써 주택임대에 대한 소득세 절감을 고려해 볼 수 있다. / 글 이정미 기업은행 WM사업부 회계사
[이정미 기업은행 WM사업부 회계사]
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