[미디어펜=이시경 기자]"추석 이후 재건축 분양이 잇따라 성공할 경우 재건축 예정단지의 매매가는 다시 한번 출렁일 것이다"

서울 강남구 압구정 현대와 대치 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권 간판급 재건축 예정단지에 활동 중인 부동산중개업계는 강남 재건축 대세론에 이견을 달지 않았다.

추석 연휴 이틀 앞둔 지난 13일 강남구 압구정 일대 부동산중개업소들은 민속명절 채비 영향인지 동네 손님만이 간간이 상담할 뿐 한산했다.

압구정 B중개사는 "압구정 현대를 비롯, 강남권 대표 재건축예정단지들의 시세가 금융위기 직후 최고가에 근접 중이다"며"지난 여름 전 활기 찬 거래가 단기 급등에 따른 매도-매수세의 팽팽한 기싸움으로 '정중동'이나 매수 타진은 끊임없다"고 전했다.

국토교통부 실거래가에 따르면 이들 단지의 3분기 거래량은 직전 2분기에 비해 4분의 1수준 격감해 ▲압구정 현대  92건 → 18건 ▲대치 은마 96건→17건 ▲잠실주공5단지 76건→ 9건 등으로 나타났다.

대치동 한 공인중개사는 "추석 이후 신반포와 강동 고덕 그라시움 등에서 재건축이 분양에 성공할 경우 은마와 개포 등 재건축 예정단지의 가격이 다시 들먹일 가능성이 농후하다"며"이들 재건축이 고분양가로 인기몰이하고 재건축 예정단지의 분양일정이 가시화된다면 추격매수세가 가세, 시세 상승이 불가피하다"고 말했다.

다른 부동산중개사는 "추석 이후 시장 흐름에 대해 다른 지역 중개사들도 관심이 높다"며"강남권 재건축의 움직임에 따라 수도권도 따라 움직였던 금융위기 전의 분위기로 돌아간 느낌이다"고 밝혔다.

금융위기 전에 강남권 주택시장은 수도권 분양시장 흐름의 잣대였다. 강남권 부동산업계의 말은 강남 재건축시장이 부동산1번지로서 위상을 되찾았다는 얘기다.

압구정 등 강남권 노른자위 재건축단지는 고공행진 중이다.

압구정동 B 부동산 관계자는 "지난 2분기 전까지 중소형 기준 호가가 15억원대였으나 최근 18억~19억원까지 오르면서 거래량도 크게 줄었다”며 “호가가 높아지자 매기가 주춤한 상황이다"고 밝혔다.

H 부동산중개사는 "압구정 현대아파트의 재건축 임박 소문에 상반기 매수세가 대거 유입됐다"며" 서울시가 재건축의 기본정비안을 마련, 조합원 대상으로 8월에 공람을 진행키로 했으나 지구단위 기본계획안 마련이 10월로 늦춰지면서 매매가 뜸한 상황이다"고 설명했다.

잠실 은마아파트 인근 한 중개사는 "명절을 앞두고 거래가 소강상태로 접어들 것으로 예상했으나 매매량이 크게 감소치 않았다”며 "매매가가 2억 이상 오른 가격대에서 꾸준하게 매수세가 유입 중이다"고 밝혔다.

@ 추석 직후 강남권 재건축 고분양 시 추가 상승 불가피

실제 국토부 실거래가에 의하면 대치은마(전용 84㎡ 기준)가 2분기 10억원에서 지난 7월 12억4500만원으로 껑충 뛰었다. 잠실주공5단지(전용 84㎡기준)도 4개월 만에 12억9000만원에서 14억9700만원까지 올랐다.

잠실 E 부동산 관계자는 “개포의 '래미안 블레스티지’, ‘디에이치 아너힐즈’ 등 재건축의 잇딴 성공분양에 투자가들이 모여들고 있다"며 "교육1번지에 초역세권인 은마 재건축의 가성비가 개포보다 높은 점을 감안할 때 추가 가격상승이 예상된다"고 설명했다.

S 부동산 관계자는 "개포 주공재건축의 분양성공이 은마재건축에 최대 호재다"며"분양일정이 구체화될 때에 다시 한번 가격 상승이 예상된다"고 답했다.

잠실주공 5단지도 강남 개포주공 재건축 흥행의 반사이익을 그대로 누리고 있다.

잠실 T 부동산 관계자는 “지난 6월까지 거래량이 치솟아 7월 잠시 숨고르기를 했다"면서 "소강국면도 잠시, 8월부터 다시 매매가 살아나기 시작, 시장이 매도자 중심으로 재편 중이다"고 밝혔다.

그는 "정부가 택지공급을 줄이는 내용이 담긴 가계부채관리대책을 내놓으면서 재건축에 대한 관심이 더 높아졌다"면서 "송파와 강동구 등 재건축이 '돈이 된다'는 소문에 뭉치돈을 들고 다니는 투자층이 상당하다"고 귀띔했다.

@시세, 금융 위기 직후 전고점 육박

강남과 송파 등 주요 재건축 예정 단지의 매매가는 추석 이후 추가 상승으로 강세를 지속할 것이라는 게 현지 부동산중개업계의 중론이다.

압구정 H 부동산 관계자는 “재건축 진행이 좀 더 가시화된다면 더 오를 가능성도 있다”며 “한강변 아파트인 ‘아크로리버파크’가 35평 기준 21억원에 팔리자 인근 현대아파트 매매가도 들썩이는 중이다”고 전했다.

잠실 T 부동산 관계자는 “잠실주공5단지의 9월 현재 시세가 전고점인 2009년의 턱밑 수준으로 치솟았다"며"저금리에 부동자금이 쇄도, 역대 최고점이 추석 이후에도 나올 것으로 본다"고 점쳤다.

현대(1976년), 은마(1979년), 잠실주공5단지(1978년)는 입주한 지 40년 가까이 지난 노후단지다. 초저금리시대에 투자상품이 마땅치 않은 상황에서 안전 투자 상품으로 급부상, 매기가 활기를 띠면서 지난 2008년 금융 위기 이후 최고점을 향해 잰걸음 중이다.

@실수요 취약…차입형 투자 금물

B 중개업소에서는 “재건축 10건 매매 가운데 실수요 매수는 2~3건에 불과하다"며"투자가들의 상당수는 안정적인 투자관점에서 재건축에 높은 관심을 표명하고 있다"고 귀띔했다.

일각에서는 강남권 재건축예정단지에 투자세력이 새겨야할 '반면교사'의 사례를 제기, 투자에 신중을 기할 것을 당부했다.

H부동산 관계자는 "강남과 송파 등 재건축 예정단지의 가격이 상투로 치닫던 지난 2007년 집값의 70%가까이를 대출받아 집을 산 상당수가 본전도 찾지 못하고 길거리로 내몰렸다"며"저금리, 저성장시대의 지금의 투자환경이 당시와 딴판이나 과도한 차익을 겨냥한 투자는 위험하다"고 지적했다.

강남 재건축단지는 금융위기 직후 정점을 찍다가 이내 내리막, 레버리지 효과를 겨냥해 낭패를 본 투자세력의 상당수는 '하우스 푸어'로 전락, '집이 원수'라는 신조어까지 나왔다. 고도성장기에 강남불패신화는 소득이 뒷받침되지 않는 저성장기, 그리고 공급과잉이 우려되는 지금의 강남권에서 현실적으로 재연되기 어렵다는 게 신중 투자론의 배경이다.