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[재테크]공동명의 주택 절세의 비법 "이게 최선입니다"
공동명의 주택 절세의 비법 "이게 최선입니다"
데스크 기자
2016-10-23 06:50

   
김인영 국민은행 WM컨설팅부 세무사
최근 몇 년간 세무환경에는 많은 변화가 있었다. 국세청은 국세통합정보시스템(TIS)을 구축하고 소득-지출분석시스템(PCI), 금융정보분석원(FIU) 보고 등을 통해 방대한 정보를 수집하기 시작했다. 명확한 근거과세가 가능해지고 법망을 피하기란 더욱 어려워졌다. 


그러다 보니 과거에는 통하던 절세의 기술들이 지금은 쓸 수 없는 탈세의 기술이 되어 내 발목을 잡는 일도 많아졌다. 하지만 아무리 조세환경이 변해도 법의 테두리 안에서 원칙을 지키는 절세는 여전히 유효하다. 원칙을 지키는 절세의 기술로 많이 언급되는 방법의 하나가 부동산 명의를 분산하는 방법이다. 


부동산을 공동명의로 소유하면 일반적으로 종합부동산세, 양도소득세 등을 절세가 가능하다. 그러나 ‘공동명의가 절세에 유리하다’라는 말만 믿고 무턱대고 공동명의로 취득했다가는 생각지 못한 벽에 가로막힐 수 있다. 그렇다면 대체 어떤 경우에 공동명의가 유리하고 어떤 경우에 불리하다는 얘기일까? 과연 나에게도 공동명의가 절세의 비법이 될 수 있을까? 


우선 주택을 취득하는 과정을 떠올려보자. 부동산 취득시 취득세를 내야 하는데, 취득세는 물건별 단일세율로 과세하기 때문에 공동명의와 단독명의의 차이는 없다. 그러나 증여세 과세대상이 아닌지 반드시 확인해야 한다. 만일 소득이 없거나 불충분한 가족의 명의로 부동산을 취득하면 자금출처를 소명해야 하며, 불가능한 경우 10%~50%의 증여세를 부담해야 하기 때문이다. 


예를 들어 시세 10억의 아파트를 전업주부인 배우자와 공동명의로 취득하면 배우자가 5억원을 증여받은 것으로 추정된다. 


물론, 배우자증여공제 한도가 10년 합산 6억원이므로 최근 10년 이내에 다른 증여가 없었다면 납부할 증여세는 없을 것이다. 이러한 증여세 문제를 피하기 위해 자금여력이 충분함에도 일부러 대출을 받아 자금출처를 명확히 한 후 부동산을 취득하는 사람도 있다.


주택 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세를 고려해야 한다. 재산세의 경우 소유자와 상관없이 물건별로 과세되어 공동명의여부에 따른 유불리가 없지만, 인별로 과세하는 종합부동산세는 그렇지 않다. 


종합부동산세의 경우 각 납세자가 보유한 모든 주택의 기준시가 합계액에서 6억원(1세대1주택 단독명의인 경우 9억원)을 공제하여 그 초과분에 대해 과세한다. 즉, 단독명의인 경우 6억(또는 9억)만 공제받을 수 있으나 공동명의라면 각자 6억원씩 총 12억원을 공제받게 되므로 공동명의가 더 유리할 수 있다. 


만약 해당 주택으로 임대사업을 계획하고 있다면 종합소득세와 건강보험료를 함께 고려해야 한다. 종합소득이 없거나 적은 부양가족과 공동명의로 주택임대사업을 영위하면 소득분산효과로 인하여 종합소득세 절세가 가능하다. 


공동명의자 모두가 다른 종합소득이 많아 이미 최고세율을 적용 받고 있다면 소득분산효과는 없지만, 주택임대소득 비과세 규정을 활용한 절세는 가능하다. 현행 세법에서 2천만원 이하의 주택임대소득은 한시적으로 비과세하고 있기 때문이다. 


예를 들어 하나의 주택에서 매월 300만원씩 연간 3600만원의 임대소득이 발생한다고 가정해 보자. 만약 단독명의 임대주택이었다면 주택임대소득이 연간 2000만원을 초과하므로 임대소득 전액을 다른 종합소득과 합산하여 신고납부해야 한다. 


   
과거에는 통하던 절세의 기술들이 지금은 쓸 수 없는 탈세의 기술이 되어 내 발목을 잡는 일도 많아졌다. 하지만 아무리 조세환경이 변해도 법의 테두리 안에서 원칙을 지키는 절세는 여전히 유효하다. /금융투자협회


그러나 공동명의 임대주택인 경우 각 거주자에게는 1800만원씩의 임대소득만 발생했다. 이는 비과세 범위인 연 2000만원 이내에 해당하므로 해당 주택임대소득으로 인해 추가 납부해야 하는 세금은 없다. 


그렇다고 해서 공동명의의 임대사업이 무조건 유리하다는 뜻은 아니다. 특히 소득이 없거나 적은 부양가족과의 공동사업이라면 더욱 조심해야 한다. 해당 부양가족이 연말정산 기본공제대상에서 제외되어 불리할 수도 있고, 예상치 못한 건강보험료가 추가될 수도 있기 때문이다. 


건강보험 가입자격은 크게 급여소득자인 ‘직장가입자’, 급여소득자의 부양가족인 ‘직장가입자의 피부양자’, 이에 속하지 않는 ‘지역가입자’ 3가지로 나눌 수 있다. ‘직장가입자’는 급여에 따라, ‘지역가입자’는 소득과 재산을 고려한 산정점수에 따라 건강보험료를 낸다. 


소득이 없는 전업주부나 자녀 대부분은 ‘직장가입자의 피부양자’로 가입되어 건강보험료를 따로 내지 않는다. 그런데 만약 임대사업자등록을 하거나 사업자등록을 하지 않더라도 사업소득이 500만원 이상 발생하면 ‘직장가입자의 피부양자’ 자격이 박탈되고 ‘지역가입자’로서 추가적인 건강보험료를 부담해야 한다. 따라서 주택임대소득에 대한 세금뿐 아니라 건강보험료를 반드시 확인해야 한다. 


보유하던 부동산을 처분할 때에는 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세는 각 소유자에게 발생한 양도차익에 보유기간에 따른 장기보유특별공제 및 기본공제를 적용하여 6~38%의 누진세율(지방소득세 포함 6.6%~41.8%)로 과세한다. 양도차익 상태라면 누진세율의 구조상 단독명의보다는 공동명의로 매각하는 편이 항상 유리하며, 최대 2200만원 정도의 절세가 가능하다. 


지금까지의 내용을 종합하면 ‘증여세와 건강보험료 문제만 없다면, 단독명의 취득에 비해 공동명의 취득이 대체로 유리하고 최소한 불리해지지는 않는다’라는 결론이 나온다. 양도를 염두에 둔 경우라면 더욱 그렇다. 


그러면 지금이라도 내 단독소유 주택을 공동명의로 분산하여 세금을 아껴야 하는 걸까? 배우자 증여공제를 활용해 당장 증여세 문제 없이 지분이전을 하더라도, 등기이전에 따른 취득세는 피할 수 없다. 


일반적인 주택 구입시 적용되는 취득세율이 1.1%~3.5%인 것에 비해 증여로 취득하는 주택은 4%를 부담한다. 즉, 기준시가에 4%를 적용한 취득세보다 양도소득세 절감액이 더 많은 경우에만 절세효과가 있다. 또한 증여 후 5년 이내에 양도하면 수증자는 증여자가 직접 양도한 것으로 가정한 양도소득세를 부담해야 하므로, 양도소득세의 절감 없이 취득세만 두 번 내는 결과가 되기도 한다. 다른 이의 절세법이 나의 증세법이 될 수도 있다는 얘기다. 


만 번의 전쟁에 만 개의 전략이 필요하듯, 자신의 상황과 목적에 맞는 세금활용법을 충분히 고민하고 세금 외의 제반사항까지 종합적으로 고려한다면 최적의 의사결정을 내릴 수 있을 것이다. 글/



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