실수요자 위주로 주택시장 재편…강남 재건축 등은 가격 약세 가능성
[미디어펜=홍샛별 기자] 주택담보대출 문턱이 한층 더 높아지면서 주택시장에 비상이 걸렸다.

정부가 6·19부동산대책과 8·2부동산대책을 통해 청약조정지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 강화한 가운데 신(新)DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 은행에서 돈을 빌려 구입하기가 더욱 힘들어졌기 때문이다.

정부가 24일 발표한 가계부채 종합대책의 핵심은 DTI의 산정 방식을 강화한 이른바 신(新)DTI 시행과 모든 대출의 원리금 상환액을 고려해 대출을 죄는 부채원리금상환비율(DSR)의 단계적 도입이다. 

정부는 내년 1월부터 신DTI를 시행하고, 하반기부터는 DSR 역시도 단계적으로 도입한다는 계획이다. 

신DTI는 기존 DTI를 보다 정교화 하여 개개인의 빚 상환 능력을 꼼꼼하게 따진다는 게 특징이다. DTI 계산시 원리금 상환액에 이미 받은 주택담보대출 원금을 추가하고, 소득은 주택담보대출 만기 때 예상되는 평균 소득을 반영하는 식이다. 

   


신DTI가 시행되면 주택담보대출을 2건 이상 받는 다주택자는 추가 대출이 사실상 불가능해진다. 한 마디로 금융권 대출을 받아 집을 사는 것은 생각도 말라는 게 정부의 뜻인 것이다.

전문가들은 정부의 이번 대책으로 주택시장이 실수요자 위주로 재편될 것으로 전망하면서 거래위축 속에 숨고르기 양상이 당분간 진행될 것이라는 관측을 내놓고 있다.

하지만 정책에 민감한 강남 재건축 등 투자성격이 강한 지역은 매수세 둔화가 불가피해 가격 약세도 점쳐지고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이번 대책으로 침체기를 걷는 주택시장이 또 한 번 위축될 가능성이 커졌다"며 "특히, 다주택자들의 경우에는 대출 부담이 커지는 데다 금리 인상까지도 가시화되면서 이전처럼 공격적 갭투자나 레버리지를 이용한 투자는 어렵게 됐다"고 설명했다.

주택시장이 위축될 경우 정부의 의도와 달리 서민들의 내집 마련 기회가 더 힘들어질 것이라는 분석도 나오고 있다. 

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "가계부채 종합대책으로 여유 자금이 있는 사람만 집을 살 수 있는 구조가 형성됐다"며 "소득이 적고 빚을 내야 집을 살 수 있는 서민들에게 악영향을 줄 수 있다"고 예측했다.

반면, 주택시장 차별화가 이미 오래 전부터 진행되고 있는 흐름인 만큼 이번 가계부채대책이 주택시장에 미치는 영향이 적을 것이라는 견해도 있다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 "8.2 대책 이후에도 강남 재건축 시장 등 개별 호재가 있는 지역은 규제에 따른 가격 하락 등을 찾아보기 어려웠다"며 "향후 가격 상승이 예상되는 지역 등에 대해서는 변화된 정책 시행 전 빨리 사겠다는 움직임도 나올 것"이라고 전망했다.

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