[미디어펜=홍샛별 기자]13일 발표한 정부 ‘9·13 부동산대책’의 핵심은 ‘집 있는 사람은 대출을 통해 또 집을 사지 말라’는 것이다. 자신이 살고 있는 집이 아닌 투기 목적의 집을 구매하는데 금융사의 돈이 투입되지 않게 하겠다는 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있다. 업계는 정부의 이번 대책이 일시적으로는 대출 수요를 감소시키고 부동산 투기 시장으로 흘러가는 자금줄을 막을 수 있을 것으로 보고 있다. 

이번 ‘9·13 부동산대책’으로 기존 주택을 가진 사람은 서울 전역과 수도권 일부 지역 등 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 금융사 대출을 통한 주택 추가 구매가 금지된다. 2주택 이상 보유자에 LTV(담보인정비율) 0%를 적용한 것이다.

여기서 말하는 주택이란 주택법 제2조 제1호에서 의거 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 단 조합원 입주권 및 분양권을 포함한다. 

1주택자가 규제지역 내 주택 신규 구매를 위한 주택담보대출을 받는 것도 원칙적으로 금지된다. 

하지만 이사나 부모 봉양 등의 실수요이거나 불가피한 사유로 규제지역으로 이사해야 하는 경우는 예외로 뒀다. 불가피한 사유로는 자녀의 학교 취학이나 학교 폭력으로 인한 전학, 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 등이 인정된다. 

예외를 인정받아 규제 지역 내 실수요 목적의 주택을 구입하려는 1주택자에게는 현행 무주택 세대와 동일한 LTV·DTI(총부채상환비율)를 적용한다. 규제지역 내 무주택 세대의 LTV·DTI는 투기과열지구 및 투기지역에서는 각각 40%가, 조정대상지역에서는 LTV 60%, DTI 50%가 각각 적용된다.  

1주택자가 규제지역 내 실수요 목적 주택을 구입한다면 기존 주택을 적어도 2년 이내 처분해야 한다. 

그러나 부모와 동일 세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, 부모와 동일 세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’을 목적으로 규제 지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(구입 후 세대 분리 필요), 타 지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우 등에 한해 기존 주택의 보유가 인정된다. 

1주택자에 대한 특례 역시 실수요자 중심으로 개편됐다. 실거래가 9억원 이상의 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제(이하 장특공제) 요건이 강화된다. 현행에서는 고가의 1주택자에게 장특공제를 적용할 때 거주기간은 따지지 않고 보유 기간에 따라 공제율의 차이를 뒀다. 최대 10년 이상 보유할 경우 80%까지 공제됐다.

앞으로는 장특공제 적용시 거주 기간의 요건이 포함된다. 2년 이상 거주할 경우 종전과 마찬가지로 10년 보유시 최대 80%의 공제율이 적용되지만, 2년 미만 거주시에는 15년 보유해도 최대 30%까지만 공제된다. 고가의 집을 투자 목적으로 산 다음 전세를 놓는 방식 등으로 보유 기간만 늘리는 것을 막겠다는 의지로 풀이된다. 

이번 정부 대책은 이처럼 하나의 주택만 가지고 있거나 1주택자가 실거주를 위해 추가 구입하는 경우에는 큰 제제를 받지 않는다. 반면 2주택자부터는 주택담보대출뿐 아니라 전세자금보증 및 대출까지도 규제의 칼날이 한층 더 날카로워진다. 

부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 한국주택금융공사·주택도시보증공사(HUG) 등의 공적 보증이 금지된다. 지금까지 공적 보증은 주택 보유수와 무관하게 제공돼 왔다. 부부합산 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증 보증을 제공한다. 

전문가들은 이번 대책이 대출 수요를 감소시킬 수는 있겠지만 자산가 중심의 투기 수요까지 억제하기는 어려울 것으로 보고 있다. 

실제 정부 역시도 이런 점은 이미 인식하고 있는 것으로 보여진다. 지난 13일 대책 발표 이후 이뤄진 기자들과의 질의응답에서 최종구 금융위원장은 “9·13 부동산대책의 다주택자에 대한 대출 규제는 은행 돈을 빌려서 지금 살고 있는 집 이외에 추가로 주택을 구입하는 것을 막겠다는 취지”라며 “본인이 돈이 많아서 그 돈을 가지고 추가로 주택을 구입하는 것은 어쩔 수가 없지만 투기적 수요에 은행이 금융을 지원하지 못하도록 하겠다”고 밝혔다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 “대출없이 다수의 집을 보유한 자산가들의 경우 대출을 옥죄고 종부세 등 세금을 올린다고 해도 집을 시장에 내놓지 않을 가능성이 높다”면서 “이런 측면에서 이번 대책은 자금력이 있는 투기 수요까지 억제하긴 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 

김 교수는 이어 “이미 대책 발표 이전 임대 사업자가 증가하고 이들의 대출이 시장에 풀린 상황에서 얼마나 효과를 볼 지도 의문”이라면서 “정부가 부동산 정책 추진을 너무 서두르는 경향이 있는데 이번 발표 역시 시장을 안정화시키기 보다는 일시적으로 눌러 놓는 역할에 그칠 것”이라고 비판했다.