분양가상한제 '직격탄' 맞은 강남 재건축…해법 찾기 분주
상한제 시행 10월 이전 분양 VS 재건축 사업 무기한 연기
홍샛별 기자
2019-08-13 11:32

[미디어펜=홍샛별 기자]정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제 개선안을 발표함에 따라 강남 등 재건축 단지가 저마다 해법 찾기에 분주한 모습이다. 분양가 상한제가 시행되는 10월 이전 분양을 서두르거나 재건축 사업 자체를 무기한 연기하는 두 가지 선택지를 놓고 고심하는 것으로 전해진다. 


   
서울 강남구 일대 아파트 전경./사진=연합뉴스


지난 12일 국토교통부는 ‘민간택지 분양가 상한제 적용 기준 개선 방안’을 발표했다. 해당 개선안에는 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가상한제 적용 시점을 ‘최초 입주자 모집승인을 신청한 단지’로 일원화하는 내용이 담겼다. 


기존 시행령에서는 재건축·재개발 사업의 지정 효력 발생 시점을 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’로 규정하고 있다. 이에 따라 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지의 경우에는 분양가 상한제의 사정권을 피한 것으로 여겨져 왔다.  


그러나 이번 개선 방안처럼 재건축·재개발 사업의 지정 효력 발생 시점이 ‘최초 입주자 모집승인을 신청한 단지’로 조정되면, 사실상 서울 전 지역에서 정비사업을 진행 중인 재건축·재개발 단지 대부분이 분양가 상한제 적용 대상에 포함되게 된다. 


국토부가 발표한 지난 6월 기준 ‘서울시 정비사업 추진 현황’에 따르면 현재 서울에서 관리처분인가를 받은 단지는 66개며 착공단지는 86개 단지다. 정비사업이 본격화된 단지는 총 151개인 셈이다. 


개정안이 시행되면 151개 단지들은 관리처분인가를 받았다 할지라도 분양 승인을 받기 전이라면 상한제 적용을 피할 수 없게 된다. 


분양가 상한제가 시행되면 특히 일반 분양 물량이 많은 재건축 사업장이 직격탄을 맞을 것으로 예상되고 있다. 일반 분양가가 낮아진 만큼 조합의 부담금이 커질 우려가 존재하기 때문이다. 분담금이 예상보다 늘어날 경우 조합원들이 사업 중단을 요구할 가능성도 제기된다.


실제 일부 단지의 조합원들은 관리처분인가 단지에 대한 분양가 상한제의 소급 적용은 개인의 재산권을 침해하는 일이라며 반발하고 있다. 


서울의 한 재건축 조합원은 “관리처분인가를 받은 단지의 경우 이미 조합원들의 분담금 계산이 완료된 상황”이라면서 “추가 부담금 우려까지 커지면서 일부 조합원들 사이에서는 헌법 소원까지도 제기해야 한다는 이야이가 나오고 있다”고 말했다. 


헌법 제13조 제2항에는 ‘모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니한다’라고 규정돼 있다. 


일각에서는 아예 분양가 상한제가 적용되는 10월 이전까지 일반 분양을 서두르자는 움직임도 일고 있다. 


서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 조합은 13일 긴급이사회를 소집해 정부의 민간택지 분양가 상한제 발표에 대한 대응책을 논의하는 것으로 알려졌다. 이미 기존 주민들의 이주를 마치고 철거를 위한 준비까지 마무리한 조합은 내달 조합원 분담금 확정을 위한 관리 처분 계획 변경 총회를 개최, 11월께는 견본주택을 열고 일반 분양에 돌입할 계획이었다. 


단지는 당초 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 산정을 놓고 대립각을 세우다 후분양을 고려하는 쪽으로 가닥을 잡았었지만, 정부의 분양가 상한제 발표로 다시 고민이 깊어지는 모양새다. 


김은진 부동산114리서치 팀장은 “HUG의 분양가 통제를 피해 후분양을 검토했던 분양예정 사업지들이 선분양으로 다시 선회할 것으로 보인다”면서며 “후분양이 가능한 건축공정 기준이 공정률 약 80% 수준으로 높아져 연내 분양이 예정된 사업지들은 분양일정을 제도 시행 예정인 10월 이전으로 앞당겨 공급할 가능성이 크다”고 설명했다. 


[미디어펜=홍샛별 기자]

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