[미디어펜=이다빈 기자]21대 국회가 세입자들의 권리를 보호하고 임대시장 안정화에 기여할 목적으로 이른바 '임대차 보호 3법'을 차례로 발의하고 있다. 주택 전셋값이 고공행진하는 가운데 초강력 대책이 등장하자 임대차 보호 3법이 오히려 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 

임대차 보호 3법이라고 불리는 이 법안은 '전월세 신고제', '전월세 상한제', '계약갱신 청구권'으로 구성된다. 전월세 신고제는 이 중 첫 주자로 전월세 거래 시 매매 거래와 마찬가지로 보증금, 임대료, 계약금 등을 관할 시군구청에 신고해야 하는 것을 골자로 한다. 

이와 같은 조치는 음지에 있던 임대차 시장을 수면으로 올려 관리하기 위한 목적이다. 때문에 전월세 상한제는 나머지 두 법안의 바탕이 된다. 이로 인해 임대시장의 투명성이 개선될 것이라고 기대되지만 한편으로는 세 부담이 늘어난 임대인들이 전셋값에 이를 전가시켜 전셋값이 단기적으로 상승할 수 있다는 우려가 나온다.  

이와 같은 전셋값 상승을 지양하기 위해 정부는 계약 갱신시 임대료를 3~5% 초과해 인상할 수 없도록 하는 전월세 상한제를 함께 도입할 방침이다. 하지만 전문가들은 제도가 시행되기 앞서 집주인들이 보증금이나 전셋값을 먼저 올릴 것이라 전망한다.

한 부동산 업계 관계자는 “해당 시장의 탄력성에 따라 정도가 다르겠지만 제도 시행을 앞두고 전세 수요가 많은 지역 위주로 전셋값 상승할 것“이라고 말했다.

계약갱신청구권은 현행 주택임대차보호법이 보장하는 최소 임대 기간 2년이 끝나더라도 임차인이 청구권을 쓸 경우 임대차계약을 연장할 수 있는 법안이다. 현재 최초계약 2년에 갱신계약을 청구해 2년을 더 거주 할 수 있는 2+2 방식이 유력하게 추진되고 있다.

이와 같은 상황에서 0%대 초저금리와 더불어 임대인들이 전세 매물을 월세나 반전세로 전환하며 전세 공급이 줄어들 것이라는 예측도 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 "세 가지 법안은 소급 입법이 어려워 서울 등 전세 수요가 많고 공급 물량이 부족한 지역 위주로 공급자가 전세를 월세로 전환하거나 일부는 임대료를 상승할 가능성이 있다"고 지적했다.

실제로 임재만 세종대 부동산학과 교수가 지난해 11월 발표한 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구'에 따르면 계약갱신청구권이 전월세상한제와 함께 도입했을 경우 임대인이 첫 계약 임대료를 1.67~21.57% 올릴 가능성이 있다는 결론이 도출됐다.

여기에 박주민 더불어민주당 의원은 지난 9일 주택 전월세 계약을 세입자가 요구할 경우 집 주인이 실거주할 객관적인 사유가 있지 않은 이상 무한정 연장할 수 있는 내용의 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 발의했다. 

박 의원은 "이미 해외 선진국들은 임대차계약기간을 따로 정해두지 않거나 명확한 해지의 원인이 있을 때에만 집주인의 계약 해지가 가능한 만큼 세입자의 계속거주권은 이미 전세계적으로 널리 받아들여진 개념"이라고 말했다.

세입자들이 현행 2년에 2년 계약을 연장할 수 있는 계약갱신 청구권에서 강도가 한 단계 더 높아진 법안이다. 임대인들의 재산권 침해 지적을 피해갈 수 없다.

라정주 파이터치경제연구원 대표는 "개인과 개인이 헌법에 따라 체결해야 할 계약을 공권력이 개입하면 부작용이 불가피하다"며 "임대인이 불이익을 받을 수 있는 다양한 케이스를 무시하고 세입자의 입장만 보장하고자 하는 법안으로 결국에는 오히려 그 부담이 세입자에게 돌아갈 수 있어 조심스럽게 고려해야한다“고 강조했다.

이에 세입자 권리 보호와 임대시장의 정상화라는 본래 취지를 달성할 수 있는 신중한 제도 논의가 요구된다.

함 랩장은 "세입자 입장에서는 잦은 이사에 대한 부담이 줄어들어 중개보수나 이사 부대비용, 자녀들의 전학 등에 대한 우려가 감소한다는 점에서 주거 안정성에 기여하는 부분은 확실히 있다"며 "시장의 반응을 잘 예측하고 시뮬레이션 등을 통해 신중한 제도 시행이 필요하다"고 말했다.