[미디어펜=이다빈 기자]전셋값이 고공행진하는 가운데 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘며 보증금을 지키기 위한 방법에 세입자들의 관심이 쏠리고 있다. 

16일 더불어민주당 홍기원 의원이 지난달 대법원으로부터 제출 받은 자료에 따르면 전세보증금반환 소송을 포함한 임대차보증금 소송 접수 건수가 2017년 9138건에서 2019년 1만1530건으로 26.2% 증가했다. 최근 전셋값이 고공행진하며 비싼 보증금을 지키기 위한 장치를 마련해 두어야 할 필요성이 커지고 있다.

전세 계약을 체결하는 세입자들이 전세 보증금을 보호하기 위해 일반적으로 이용하는 방법은 '확정일자 받기', '전세권 설정', '임대보증금 보험 가입' 등이 있다. 여기서 세입자들이 맞닥뜨리는 궁금증은 "세 제도를 모두 이용해야 하는가"이다.

세입자들이 전세 보증금을 보호하기 위해 주로 사용하는 제도는 확정일자를 받는 것이다. 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 의미한다. 확정일자를 주는 등기소나 동사무소 등에서는 그 내용을 기록해두지 않기 때문에 세입자 스스로 계약서 보관에 유의해야 한다.

확정일자를 받게 되면 경매 또는 공매 시 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다.

세입자가 보증금 보호를 위해 조치할 수 있는 다른 방안은 전세권 설정을 하는 것이다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 또는 수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 말한다. 집주인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하면 계약이 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 소송을 하지 않아도 경매신청이 가능하다.

다만, 건물과 토지 가액을 합한 금액에서 보증금을 변제 해주는 확정일자를 통한 방법과 달리 전세권 설정이 건물에만 설정이 됐으면 보증금을 더 적게 돌려받을 수 있다. 또 소액임차인일 경우 확정일자를 받으면 최우선변제권이 가능하지만 전세권 설정 시에는 최우선변제권이 없다.

하지만 전세권을 설정해 놓은 경우에는 보증금을 못 받게 됐을 때 보증금반환청구 소송을 제기하지 않아도 집을 경매에 넘길 수 있다는 장점이 있다. 확정일자만 받아놓은 경우는 세입자가 경매를 신청하려면 집주인을 상대로 보증금반환 청구 소송을 제기해 승소판결문을 받아야 한다.

또 전세권 설정 시 주민등록을 옮겨도 보호를 받을 수 있지만 확정일자만 받을 경우 주민등록을 옮기게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다.

지난 8월부터는 보증금 미반환 사고를 막기 위해 임대사업자들의 임대보증금 보험가입이 의무화가 됐다. 보험은 주택도시보증공사 등에서 가입 할 수 있다. 입대사업자가 내는 보증보험료는 임대사업자의 신용도와 해당 주택의 부채비율에 따라 책정된다.

의무화된 임대보증금 보험 가입은 법 시행 후 새로 등록하는 주택에서 즉시 적용된다. 기존 등록주택은 준비 시간을 고려해 1년 후 임대차 계약을 새롭게 체결한 때부터 적용된다. 때문에 집주인이 임대사업자라 하더라도 법 시행 전 임대사업 등록을 해두었으면 자동으로 보험에 가입되는 것이 아니다.

부동산 업계 전문가는 "전세권 설정은 등기부등본 을구에 기록이 남아 전세계약을 새롭게 할 때 세입자들이 매물의 상태를 의심해 집주인이 꺼려하는 경우가 있어 집주인과 협의가 필요하다"고 말했다. 

그는 이어 "전세권 설정과 확정일자를 모두 완료하는 것이 가장 안전한 방법이지만 추후에 주민등록을 옮길지 여부, 집주인과 협의 과정 등을 따져 상황별로 적절한 제도를 이용해야 하고 필요에 따라 임대보증금 보험을 세입자가 직접 가입해야 하는 상황도 있다"고 말했다.