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핵심 주택공급 방안 '주거지역 용도변경'의 흑과 백
이다빈 기자 | 2021-01-13 14:04
일반주거지역→준주거·상업지역, 준공업지구→주거지역 변경돼 용적률 완화

[미디어펜=이다빈 기자]정부가 수도권 도심 주택 공급 확대를 위한 방안으로 용도지역 변경 카드를 내보이고 있다. 저밀도 주거지를 용도지역 변경을 통해 고밀 개발 했을 경우 주택 공급 물량을 대폭 확보할 수 있지만 민간 참여 저조, 난개발 등의 부작용도 예상되고 있다.


 
서울 시내 아파트 전경./사진=미디어펜
 


13일 정치권과 국토교통부에 따르면 정부가 수도권 고밀개발을 통한 주택 공급 확대 방안으로 용도지역 변경을 검토하고 있는 것으로 확인됐다.


홍익표 더불어민주당 정책위의장은 전날 KBS 라디오에 출연해 "고밀화나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다"며  “민간 공급뿐만 아니라 공적 공급을 합쳐 주택시장의 시장조절 능력을 강화해나갈 것”이라고 말했다.


용도지역 변경을 통한 주택 공급 확대는 용적률 상향으로 건물 높이를 높여 공급 가구 물량을 늘리는 것을 의미한다. 주택 공급 확대를 위한 용도지역 변경이 시행되면 서울 내 일반주거지역은 준주거 및 상업지역으로, 준공업지구은 주거지역으로 용도가 변경될 예정이다.


앞서 변창흠 국토교통부 장관 역시 서울 도심 고밀 개발의 방안으로 역세권·준공업지역·저층주거지 개발 등을 제시하며 설 연휴 전에 구체적인 공급 대책 방안을 발표할 예정이라고 밝혔다.


'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 보면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다. 이중 주택이 주로 공급되는 주거지역은 전용‧일반 주거지역으로, 상업지역은 중심‧일반‧근린‧유통 상업지역으로, 공업지역은 전용‧일반‧준 공업지역으로 다시 나뉜다.


현재 용도지역 별 용적률은 일반주거지역 용적률이 150~250%, 준주거지역 400%, 일반상업지역 600% 준공업지구 용적률은 250% 등이다. 일반주거지역이 준주거 및 상업지역으로 용도가 변경되면 150~250%에서 400~600%까지 용적률이 상향되고 준공업지구가 주거지역으로 용도가 변경 될 경우 용적률은 250%에서 400%로 완화된다. 


정부는 이와 함께 역세권 준주거지역의 용적률을 현행 400~500%에서 700%까지 올리는 방안도 검토 중이다. 


용도변경 방안이 실제 시행돼 용적률이 대폭 늘어나면 기존 저밀도 주거지에서 주택 공급 물량이 다량 확보 될 것으로 보인다. 공급되는 주택이 전용면적이 낮은 임대 가구일 경우 더 많은 주택이 활보될 수 있다. 


하지만 정부가 용도지역 변경을 통한 주택개발 이익의 상당을 기부채납 등으로 다시 환수할 것이라는 예측도 있다. 용도지역이 변경된 후 진행될 주택 사업은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관과 함께 진행되고 용도지역이 변경되며 특혜를 받은 건물주나 토지주의 이익은 기부채납이나 상향된 임대주택 비율 등으로 환수 될 것이라는 설명이다.


민간의 참여가 저조할 것이라는 전망도 나오고 있다. 정부는 지난해 8·4 부동산 대책을 내놓으며 민간의 공공 재건축 참여를 유도하기 위해 용적률 규제를 300~500%까지 완화했다. 그럼에도 대다수의 서울 주요 재건축 단지들은 수익률 등의 이유로 공공 재건축 참여에 소극적인 모습을 보이고 있다.


한 부동산 업계 관계자는 "토지 및 건물의 용도변경 시 후보지를 선정하고 설계, 시공, 이익 환수 등에 있어서 절차와 개발 주체, 토지주, 건물주, 임차인 등의 이해관계가 복잡해 실제로 시행될 경우 어려움에 자주 부딪힐 것"이라며 "도시 개발 계획에 따라 조정된 용도지역을 변경해 고층 건물을 올려 공급을 늘릴 경우 난개발의 우려도 있다"고 말했다.


[미디어펜=이다빈 기자]
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