참여정부 노무현 대통령은 강남집값은 반드시 잡겠다고 했다.

“강남이 불패면 나도 불패”라고 불퇴진의 의지를 내비쳤다. 참여정부는 주택대출규제와 전매제한, 투기지역 지정, 초과이익환수제, 분양물량의 60%를 중소형의무화, 세무조사 전방위 규제를 가해 강남집값을 때려 잡으려 했다. 2007년에는 공공택지에 한정했던 분양가 상한제를 민간택지로 확대하는 초강경조치를 내놓았다. 심지어 분양원가 공개같은 극약처방도 거론됐다.

결과는 노대통령의 완패였다. 강남은 노무현정부들어 ‘넘사벽’이 됐다. 직장인들이나 평범한 중산층들은 엄두도 내지 못하는 특수부자동네가 됐다. 그전에는 강북아파트 팔고 은행대출을 받은 후 전세를 끼고서 강남아파트를 구입할 수 있었다. 1대99대, 강북과 강남 등 계층갈등적 정책을 전개한 노무현정부는 강남때려잡기를 위해 모든 수단을 동원했다. 시장과 주택구입자들은 참여정부의 규제만능주의를 비웃었다.

강남 아파트 규제로 인해 강남아파트를 더욱 귀하게 만들었다. 참여정부의 강남규제는 결국 강남아파트를 프리미엄아파트로 격상시켰다. 강북과 강남아파트가격 격차를 더욱 벌렸다. 강북주민들의 상실감만 더욱 높였다.

문재인정부가 다시금 분양가 상한제를 10월에 시행할 가능성이 높아졌다. 민주당의원 출신인 김현미 국토부장관이 내달부터 분양가 상한제를 강행해야 한다고 강조하고 있다. 경제정책을 총괄하는 홍남기 경제부총리는 내달 시행에 부정적이다.

분양가 상한제가 시행되면 서울 과천 분당 등 전국 31개지역에서 민간건설사들이 짓는 아파트도 분양가 상한제의 적용을 받는다. 전매기한도 현행 3~4년에서 5~10년으로 늘어나는 방안이 추진된다.

결론적으로 분양가 상한제는 유보해야 한다. 시장원리를 거스르는 규제정책은 반드시 실패한다. 노무현정부의 참담한 실패를 반면교사로 삼지 않으면 더욱 큰 화를 부를 것이다. 문재인정부가 지난해 9월 13일 분양가 전매제한, 대출규제 등 초강력 부동산규제를 가한지 1년이 지났지만 서울아파트거래가격은 13.8%나 상승했다. 용산과 성동 양천 강남등은 두자리수나 급등했다.

과도한 규제로는 절대 주택시장을 잡지 못한다. 공급촉진으로 가야 주택시장을 안정시킨다. 강남과 서초 용산 성동 등 시민들의 집수요가 몰리는 곳의 낡은 주택들의 재건축과 리모델링 재개발을 활성화하는 게 가장 효과적인 주택가격 안정화정책이다. 강남부자아파트의 희귀성을 없애면 된다.

 

문재인정부와 박원순 서울시장은 국민소득 3만달러시대 고급주택에서 살고자 하는 시민과 국민들의 바람을 외면하지 말아야 한다. 서울에는 30년, 40년이상된 낡은 아파트가 수두룩하다. 수도관에서 녹물이 나오는 경우가 많다. 외벽 페인트는 너무 낡아 우범지대 아파트처럼 보이는 단지도 적지 않다. 집권세력과 서울시장은 살기좋고 편리한 주택을 선호하는 국민들의 요구에 적극 부응해야 한다.

분양가 상한제로 주택시장을 동토로 만들지 말아야 한다. 되레 재건축과 재개발등을 활성화시켜야 한다. 분양가 상한제를 강행하면 건설시장은 초토화한다. 공급이 막히면 기존 신축아파트 가격은 폭등할 것이다. 규제는 로또아파트만 양산하는 나쁜 정책이다. 부동산시장의 양극화도 부채질한다. 건설사들은 분양가 상한제로 인해 10월이후 분양일정을 전면 중단하는 등 큰 혼란에 빠졌다. 내수경기에서 큰 비중을 차지하는 건설산업에 먹구름이 잔뜩 몰려오고 있다.

금융대출이 워낙 깐깐해지면서 현금부자들이 쇼핑하듯이 청약시장을 장악하고 있다. 서울에 아파트 한 채를 갖고 싶어하는 샐러리맨들에겐 내집마련의 꿈을 앗아가고 있다. 젊은 샐러리맨들은 과거 과도할 정도로 대출을 받더라도 전세를 끼고라도 아파트를 청약하고 구입했다.

건설경기는 경제에 큰 영향을 미친다. 건설부동산은 일자리를 많이 창출하는 풀뿌리 산업이다. 지난해 국내 실질GDP에서 건설경기가 차지하는 비중은 무려 15%나 달했다. 미중간 경제전쟁과 한일경제 갈등, 주력산업의 부진, 수출과 투자의 장기감소세등으로 올해 성장률은 2%대는커녕 1%대도 장담하지 못하고 있다. 이주열 한은총재는 최근 주요간부들에게 기존 컨틴전시플랜보다 더욱 악화한 컨틴전시플랜을 마련하라고 당부했다.

최악의 위기로 치닫는 경제를 떠받치기위해서라도 분양가상한제 등 과도한 건설경기 규제는 신중해야 한다. 홍남기 부총리는 정치인출신 김현미장관의 선거만을 의식한 정치논리를 배격해야 한다. 시장논리로 부동산정책을 펴게 해야 한다.

분양가 상한제를 강행하면 올해 성장률은 더욱 추락한다. 건설경기는 폭망하게 된다. 건설투자는 18개월째 장기간 감소세를 보이고 있다. 공급부족으로 강남 용산 성동 마포 양천 등 주요 지역의 아파트가격은 더욱 상승할 것이다. 정부가 강남아파트를 더욱 상승시키는 우매한 규제정책은 심각한 부작용을 가져온다.

분양가 상한제는 아직은 아니다. 규제중심에서 공급확대정책으로 전환해야 한다. 규제로는 시장의 가혹한 복수만 초래한다. 강남과 강북아파트 가격 격차만 벌린다. 노대통령의 전방위 강남규제가 강남불패신화만 만들었던 규제의 역설을 반면교사로 삼아야 한다. 국민소득 3만달러시대에 맞는 시장친화적인 공급활성화대책으로 주택시장을 안정시켜야 한다. /미디어펜 사설