[미디어펜=홍샛별 기자] 정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산을 토지거래허가구역으로 지정하면서, 이 같은 결정이 주택주에는 악영향을 미칠 것이라는 분석이 제기됐다. 

20일 배세호 iM증권 연구원은 “(토지거래허가구역 재지정에) 단기적으로 서울의 아파트 매매거래량 증가세, 매매가격 상승세가 둔화될 것으로 예상된다”면서 “투자 심리를 감안할 때 이번 정부의 규제는 주택주 주가에는 부정적으로 작용할 수 있다”고 평가했다. 

서울시는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담을 토지거래허가구역에서 전격 해제하겠다고 발표한 바 있다. 하지만 이후 집값이 급등하면서 해제 구역을 재지정하는 것뿐 아니라 범위도 더 확대했다. 이번 결정으로 해당 지역에서는 전세 보증금을 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’가 금지됐다. 

실제 서울시 아파트 매매 가격은 토지거래허가거래제가 해제된 지난달부터 가파른 상승세를 보였다. KB부동산 기준 전주 대비 상승률은 2월 셋째 주 0.08%에서 2월 넷째 주 0.14%, 3월 첫째 주엔 0.16%를 기록했다.

배 연구원은 “단기적으로 서울의 아파트 매매거래량 증가세와 매매가격 상승세가 둔화할 것”이라며 “강남 3구와 용산의 토허제 지정으로 ‘갭투자’가 사실상 금지되고 2년간 실거주 의무가 발생하여 순수 투자 목적의 거래가 제한되기 때문”이라고 설명했다.

주택주 투자 측면에서는 서울의 아파트 가격 변동성이 건설사 실적에 미치는 영향은 아주 제한적이지만, 투자 심리를 감안할 때 이번 규제는 주택주 주가에 부정적으로 작용할 것이라는 게 배 연구원의 설명이다. 

배 연구원은 “이번 발표에서 추가적인 관리, 규제(투기과열지구 지정, 시중대출 관리 강화)를 암시한 점이 주택주 투자심리를 더욱 위축시킬 수 있다”고 우려했다.

정부와 서울시는 토허제 지정 이후 시장 과열이 지속될 경우 ‘조정대상지역’ 및 ‘투기과열지구’를 추가 지정할 것을 적극 검토하겠다고 했다. 

투기과열지구 추가 지정 가능성에 대해서는 “2017년 6월 조정대상 지역 확대, 2018년 9월 다주택자 주담대 제한 등의 규제가 실시됐을 당시 아파트 매매거래량은 단기적 급등 후 평년대비 절반 이상 감소했다”면서 “이번에도 비슷한 패턴이 나타날 수 있다”고 내다봤다.

그는 특히 규제 강화가 향후 가격 측면의 풍선 효과를 심화할 수 있다고 지적했다. 지속되는 금리 인하 사이클에서 오는 2026년부터 서울 입주 물량 급감 주기가 시작할 예정으로, 전·월세 가격의 상승세도 이어지고 있다.