[미디어펜=박소윤 기자]이재명 정부 출범 이후 첫 부동산 대책이 발표됐다. 정부는 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대에 방점을 찍었지만, 시장의 반응은 미지근하다. 민간 참여를 이끌어낼 수 있는 실질적 해법이 빠져 있어 '반쪽짜리 대책'에 그칠 수 있다는 우려가 제기된다.

8일 업계에 따르면, 국토교통부는 전날 공급 확대 등 부동산 대책을 공개했다. 한국토지주택공사(LH)가 직접 주택을 공급하는 방식으로 체질을 전환하고, 수요 과열을 억제하기 위한 금융·세제 강화도 병행하는 것이 골자다. 

이번 대책은 '재건축∙재개발' 등 정비사업 활성화에도 초점이 맞춰졌다. 정부는 지자체 제안과 공모를 통해 신규 후보지를 발굴하고, 지방공사 참여를 확대해 사업 속도를 낸다는 방침이다. 또 공공이 참여하는 사업에는 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률 인센티브를 부여한다. 2030년까지 수도권에서 5만 가구를 착공한다는 목표다.

사업 절차 간소화도 추진된다. 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가, 착공으로 이어지는 정비사업 절차를 단축하기 위해 기본계획과 정비계획 수립 절차를 동시에 진행하도록 하고, 단일 총회에서 사업시행계획과 관리처분계획 인가를 함께 신청할 수 있도록 허용한다. 이를 통해 사업 기간을 최대 3년 단축한다는 구상이다. 

그러나 시장에서는 실효성에 대한 의문도 제기된다. 민간의 참여를 유도할 수 있는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등 실질적 해법이 빠져 있기 때문이다. 공공 재개발·재건축에는 용적률을 상향한 반면 민간은 '향후 공론화'를 거쳐 결정하겠다고 유보해 사실상 뚜렷한 지원책이 없다는 지적이다.

'뜨거운 감자'인 재초환 관련 내용 역시 이번 대책에 포함되지 않았다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과이익이 조합원 가구당 8000만 원을 넘으면 해당 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로, 추가분담금 상승의 주된 요인으로 지목돼 왔다. 

재초환은 재건축 조합 설립 시점부터 준공 시점까지 오른 집값 상승분에서 단지가 위치한 자치구의 평균 집값 상승분과 공사비 등을 제외해 계산한다. 국토부에 따르면 지난해 기준 전국 68개 단지가 부담금 부과 대상이며, 1인당 평균 부담금은 약 1억467만원에  달하는 것으로 알려졌다. 

이 제도는 2006년 노무현 정부 때 과도한 개발이익을 환수해 투기를 막기 위한 장치로 도입됐다. 다만 과도한 정부의 규제라는 지적에 2014년 시행이 유예됐고 문재인 정부 시절인 2018년 다시 부활했다. 이후 실제 부과가 이뤄지지 않은 상황에서 윤석열 정부가 공급 확대를 위해 재초환 폐지를 추진하면서 제도 자체가 사문화됐다. 

정비사업의 경우 민간의 적극적인 참여 없이는 대규모 공급이 속도를 내기 어렵다. 재초환 완화 같은 사업성 보완책이 빠진 가운데, 노후 시설·유휴부지 활용은 물량이 제한적이어서 기존 정책의 반복에 불과하다는 평가다. 

일각에서는 오히려 규제를 얹었다는 비판도 나온다. 재개발 의무임대 입주 가능 세입자 확대, 재건축 세입자까지 이주자금 지원을 확대하는 조치는 조합의 비용 부담을 키울 수밖에 없기 때문이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재개발∙재건축 사업은 기본적으로 '민간' 사업의 성격을 지니는데, 민간정비사업 활성화를 얘기하면서 재초환 관련 내용이 빠졌다"며 "재건축 사업에 있어서 재초환은 사실상 조합원의 추가분담금을 높이는 장애요인으로 분류되는 만큼 향후 이에 대한 내용이 보완돼야 한다"고 말했다.