[미디어펜=이시경 기자] "흥행은 따놓은 당상이다. 전화문의자들이 많지는 않으나 청약의사가 강하다"

서울 강남 부동산시장의 판도를 바꾸어 놓을 개포주공 재건축. '래미안 블레스티지'가 분양의 첫 포문을 열면서 본 궤도에 올랐다.

개포소재 G 부동산 중개사의 래미안 흥행 장담은 합리적인 분양가와 브랜드파워에 상담자들이 청약에 긍정적인 반응을 보였다는 판단에 따른다.

그는 "래미안은 주택형별로 분양가가 차등화됐으며, 소형의 분양가가 대형에 비해 20% 높다"면서도"'송파 헬리오시티'의 사례를 보듯 비싼 소형이 인기몰이할 것이다"고 내다봤다.

'래미안 블레스티지'는 3.3 ㎡당 평균 3750만원이라고 삼성물산 측은 밝히고 있다. 최고가는 4495만원(전용 49㎡), 최저가는 3302만원(전용 126㎡) 등이며 발코니 확장비, 기본 가전제품 등이 분양가에 포함된다.

▲ 래미안 블레스티지 주택형별 평당 분양가/미디어펜

"사전 청약열기를 볼 때 중소형 당첨 세대에 프리미엄이 붙을 것은 확실하다"며 "래미안이 흥행에 성공하고 분양권 웃돈거래가 이뤄질 경우 개포주공 재건축이 강남의 핵심 주거지로 자리잡을 수 있을 것"이라고 강조했다.

▲개포 1단계 일반 2000가구 포함 1.5만 가구

강남구 개포동, 일원동 일대 개포지구는 시영과 1~9단지를 포함, 모두 10개 단지로 모두 2만3800가구의 최신 고급 아파트단지로 탈바꿈할 예정이다.

개포지구는 사업 진행상황에 따라 2단계로 나뉜다. 이번 2단지의 '래미안 블레스티지'를 포함한 저밀도 저층 5개 단지는 세대수가 1만2410가구다. 모두 재건축될 경우 1만5471가구로 일반분양분이 2124가구에 달한다.

▲ 개포주공 2단계 추진 계획과 단지 지도/미디어펜

단지별로는 2단지인 '래미안 블레스티지'에 이어 오는 6월 현대건설이 주간사로 참여하는 '개포주공3 THE H'(73가구)가 분양에 나선다. 일반분양분이 가장 많은 1단지는 사업시행 인가를 기다리고 있고 GS건설이 재건축을 맡은 4단지는 올해 이주를 완료하는 등 순항할 전망이다.

통합 재개발을 진행하던 5~7단지는 지난해 11월 말 5단지가 비교적 비싼데다 속도도 더 빠르다는 이유로 분리 합의서를 쓰고 갈라섰다. 1~4단지와 비교하면 재건축 초기 단계다.

현지 부동산 중개업계는 선발주자로 나선 래미안이 개포주공 재건축사업을 성공적으로 이끌어갈 것으로 전망했다. 

"래미안 효과는 지난해에 이어 올해도 모든 단지 매매가에 반영될  예정이다"는 H 부동산중개사는 "래미안 브랜드를 다는 2단지에 못지 않게 1·4단지 등도 주거가치가 탁월, 매매가의 추가 상승이 기대된다"고 점쳤다.

▲추가 상승여력 "입주권 노려라"

개포주공아파트를 매수할 때 조합원 입주권을 구매하는 것과 재건축 후 신규 분양 시까지 기다렸다가 일반 분양에 청약하는 것 중 어느 편이 이득일까.

▲ 개포주공 3 4단지 재건축 조감도/서울시 클린시스템

S 부동산 관계자는 “수익 면에서 이득을 보려면 조합원 입주권”이라며 “일반 분양분보다 금액이 저렴할뿐더러 로열층을 살 수 있는 가능성도 높다”고 조언했다.

이어 “재건축 과정에서 입주 시까지 차근차근 가격이 높아지기 마련이므로, 결정이 빠를수록 좋다”고 덧붙였다.

1단지 인근의 L 부동산 관계자는 “수요자가 원하는 주택형이 일반 분양분에서 안 나오거나 적게 배정될 수 있다”면서 “특히 4단지는 현재 조합원 대상 평형신청기간이라 지금 거래한다면 매도자에게 자신이 원하는 주택형을 선택할 수 있다”고 추천 이유를 밝혔다.

▲ 단지별 장단점 “꼼꼼히 챙겨야”

개포주공아파트는 각 단지별로 저마다 다른 장단점이 있어 이를 안다면 수요자의 선택에 도움을 줄 것이라고 현지 관계자는 귀띔했다.

1단지는 개포주공단지들 중에서도 가장 큰 단지로, 현대건설·현대산업개발의 재건축 후 6642가구 중 일반 분양분이 가장많다. 단지가 커 재건축과 관련된 총 비용도 가장 적다. 또 단지 내에 초·중학교가 있으며 이번 재건축 사업으로 초등학교 1개가 더 신설된다. 단지 바로 앞에 고등학교도 자리해 있다.

▲ 개포주공재건축 1단지와 2단지 조감도

반면 단지가 크기 때문에 앞동을 제외한 전체의 3분의 2 가량은 지하철역과 멀어 재건축 전에는 동 위치에 따라 전월세가가 2000만~3000만원까지 차이나기도 했다. 재건축 속도가 4단지보다 1~2년 정도 늦어 기회비용이 드는 것도 단점이다.

삼성물산이 ‘래미안 블레스티지’(1957가구)로 재건축한 2단지는 지하철 구룡역, 개포동역 이 반경 1km 이내 거리로 도보(도보 약 15분)로 이용 가능하고, 양재대로가 접해 있다. 관리처분 당시 3.3㎡당 3600만원의 분양가가 매겨졌으며, 개포동 내 첫 재건축 분양이라는 점에서 뒤이어 공급될 타 단지들보다 저렴할 것으로 관계자들은 내다봤다.

▲주거 취향 따라 선호 단지도 제각각

3단지는 현대건설이 ‘개포주공3 THE H’로 재건축한다. 총 1320가구 중 일반 분양분이 73가구로, 1~4단지 중 가장 적을 것으로 보인다. 단지의 3면이 트여 있고 지하철 분당선 개포동역이 가까워 노후를 누리려는 어르신들이 실거주용으로 찾는다고 S 부동산 관계자는 전했다. 관련업계의 예상 분양가는 3.3㎡당 3800만~4000만원이다.

개포공원을 사이에 두고 인접해 있는 2단지와 3단지는 기존의 단지가 1·4단지보다 작기 때문에 단지 내 인프라 등을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다. 또 2단지는 지하철 구룡역, 개포동역까지 도보로 약 15분이 걸려 더 가까이 위치한 타 단지들보다 역 이용이 불편하다.

▲ 개포 주공재건축 3단지 조감도/미디어펜

4단지는 GS건설이 재건축을 맡았으며 3256가구 규모로 설계된다. 단지 양옆으로 지하철 분당선 개포동역과 대모산입구역이 있어 각각 단지 양쪽 끝지점으로부터 5분 남짓이 소요된다. 단지 내에 초등학교가 있으며 1단지보다 재건축 속도가 빠르다는 장점이 있다. 8단지까지 이어지는 영동대로 라인과 접해 있는 것도 개발 호재다.

재건축 이후 5단지는 940가구, 6단지는 1060가구, 7단지는 910가구가 배정될 것으로 예정돼 있다.

▲ 가치 상승률 ‘1단지’ vs 더블역세권 ‘4단지’

투자 목적의 수요자에게 추천할 단지에 대한 대답으로 1단지와 4단지가 갈렸다.

1단지를 주장한 L 부동산 관계자는 “단지 자체가 크기 때문에 재건축 이후 다양한 편의시설이 들어올 확률이 크다”며 “이에 따른 가치 상승률을 기대할 수 있다”고 설명했다.

특히 “총 비용이 단지들 중 가장 적게 든다는 점에서 분양가 책정에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 말을 이었다.

이와 달리 4단지를 제시한 S 부동산 관계자는 “단지 규모가 크고 더블역세권도 갖춰 20~30대 젊은층의 관심이 높다”면서 “1단지보다 재건축 속도가 빨라 올해로 이주가 완료된다는 점도 기회비용 면에서 유리하다”고 전했다.

아울러 “만약 25평을 원하는 수요자라면 1단지는 피하고 4단지를 노릴 것을 추천한다”며 “1단지의 경우 25평 세대들의 배치가 좋지 않다”고 귀띔했다.

래미안를 내세운 개포주공재건축의 분위기는 압구정 재건축 이전의 강남 최고의 주택시장으로 화제를 몰고 올 전망이다.

그러나 탄탄대로를 장담하는 전문가는 그다지 많지 않다. 걸림돌과 불확실성의 점증 탓이다.

한문도 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "저출산에 고령화사회는 앞당겨지고 소득은 제자리인 상태에서 돈을 가진 베이비부머는 노후 안정생활을 위해 자산을 다운사이징하는 게 대세다"며 "상위 소득층의 강한 강남 선호도로 인해 강남불패신화는 당분간 유효하나 소득 양극화는 강남 재건축의 중장기 악재다"고 주장했다.

재건축으로 인해 신규 가구는 30%가 늘어난다. 초고가로 치닫는 강남 3개구의 넘치는 재건축아파트 물량을 대한민국 경제가 소화할 수 있을 지 의문이라는 지적이다.