8일부터 즉각 시행되는 이번 규제의 골자는 △규제지역 LTV 축소 △주택 매매·임대사업자 대출 제한 △1주택자 전세대출 한도(2억 원) 통일 △주택신용보증기금(주신보) 출연료율 개편 등이다. 부동산 투기와 전세 대출 대란을 잡겠다는 이재명 정부의 첫 부동산 대책이다. 지난 6·27 대책 이후 두 달여 만에 나온 두 번째 규제이기도 하다.

구체적으로 강남 3구와 용산구 등 규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 LTV 상한이 기존 50%에서 40%로 낮아진다. 또 수도권과 규제지역 내 주택 매매·임대사업자는 신규뿐 아니라 기존 등록 사업자도 주담대를 받을 수 없게 된다.

수도권·규제지역 내 1주택자는 전세대출 한도가 서울보증보험(SGI) 기준 3억 원에서 2억 원으로, 주택금융공사(HF)는 2억2000만 원에서 2억 원으로 일원화된다. 주택도시보증공사(HUG) 보증은 2억 원으로 기존 유지된다. 주택담보대출 금액에 따라 주신보 출연료율을 차등 적용한다. 평균 이하 대출은 0.05%, 평균 초과~2배는 0.25%, 평균 2배 초과는 0.3%가 적용된다. 

그러나 일각에서는 이번 조치가 실제 집을 구하는 서민들의 길목을 좁히는 정책이 될 수 있다는 지적이 나온다. 지난 ‘6.27대책’ 등 지속적인 금융 규제로 대출이 어려워진 상황에서 이번 조치까지 더해지면 정부의 금융 안정성은 좋아질 수 있으나, '부익부 빈익빈'을 불러일으킬 수 있다는 우려다.

전문가들은 특히 자산이 없는 상태인 고소득 전문직 청년이나 맞벌이 신혼부부 등이 피해를 볼 것으로 내다봤다. 실제로 한국은행의 ‘저소득층 대상 정책금융 정책의 거시경제 효과 분석’ 보고서에 따르면 상위 50% 가구의 LTV 한도를 기존 70%에서 40%로 낮출 경우(저소득층 이자 감면 포함), 가계부채는 22.17% 급감하는 것으로 나타났다.

하지만 불평등의 정도를 보여주는 주택자산 지니계수는 16.37%까지 치솟으며 불평등이 심화됐다. LTV를 낮추면 가계 대출이 줄어 금융 안정성은 좋아지지만, 부모의 재산을 물려받거나 현금을 대량으로 보유한 사람들만 집을 살 수 있어 자산 편중이 심해진다는 의미다. 

이에 이번 대출 규제가 효과를 내려면 단순한 대출 규제만이 아닌, 실질적으로 도움이 될 수 있는 보완책이 필요하다는 의견이다.

한 금융업계 관계자는 “장기적으로 봤을 때 LTV 규제는 소수의 부자들에게 주택 소유를 집중시키는 불평등을 유발할 수 있다”며 “가계부채 관리라는 정부의 기조는 이해하지만 6.27대책 이후 강화되고 있는 규제로 힘들어하는 서민들에게 도움이 되는 실질적 금융 보완책도 함께 진행돼야 한다”고 밝혔다.

김효선 농협은행 부동산 수석위원은 “가계부채 관리를 위해 일시적으로 규제를 강화하는 것이기에 소득별로 모두 관리할 수 없는 부분이 있다”고 말했다. 그러면서 “다만 “이번 정책은 투기 과열에 대한 금융 규제를 더 강화할 수 있다는 의지 표현 정도이기에 실제 영향은 제한적일 수 있다”고 덧붙였다.