[미디어펜=박소윤 기자]정부가 서울 및 수도권 집값 급등을 억제하기 위한 부동산 대책을 내놓는다. 6·27 주택담보대출 규제와 9·7 공급 확대 방안에 이은 이재명 정부의 '3번째 카드'다. 규제지역 확대와 대출 한도 축소 등이 포함된 강력한 패키지형 정책이 될 것이란 전망이 나온다. 

이번 주 더불어민주당과 정부, 대통령실이 수도권 집값 과열 양상과 관련한 대책을 발표한다. 

13일 업계에 따르면, 정부·여당·대통령실은 지난 12일 고위 당정 협의회를 열고 주택시장 안정을 위해 보다 근본적이고 종합적인 대책이 필요하다는 데 뜻을 모았다. 

박수현 민주당 수석대변인은 "최근 서울 및 경기 일부 지역의 주택시장 동향을 논의하고, 시장 상황을 엄중히 모니터링할 필요성에 공감했다"며 "주택시장 불안은 서민 주거 안정과 가계 부담, 소비 등 경제 전반에 영향을 미칠 수 있는 국가적 현안인 만큼 당정이 긴밀히 대응하기로 했다"고 밝혔다. 

앞서 정부는 6·27 규제를 통해 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했고, 9·7 대책에서는 공공 주도 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 그러나 두 차례 정책에도 불구하고 서울 및 수도권 주요 지역의 집값 안정 효과는 제한적이었다.

실제 서울 아파트 매매가격은 지난달 내내 상승 폭이 확대됐다. 9월 첫째주 0.08% 수준에서 8일 0.09%, 15일 0.12%, 22일 0.19%로 점차 증가했고, 9월 다섯째주에는 0.27%까지 치솟았다. 특히 마포구와 성동구 등 한강 벨트 중심 지역에서 가격 상승이 두드러졌다. 

이 같은 흐름은 '똘똘한 한 채' 선호 심리에 따른 일부 지역 과열 현상과 공급 부족이 맞물린 결과로 풀이된다. 정부로서는 서울 주요 지역을 중심으로 한 집값 상승을 방치할 수 없다는 판단 아래, 주택담보대출 한도 추가 축소, 규제지역 확대 등 강도 높은 추가 규제책을 검토하고 있는 것으로 분석된다.

이번 대책은 문재인 정부의 8·2 부동산 대책 수준의 강력한 규제책이 될 것이란 관측이 우세하다. 우선 주택담보대출 한도를 6억 원에서 4억 원으로 낮추는 방안이 거론된다. 실수요자의 내 집 마련 부담은 커지지만, '영끌' 투자 차단을 위해서는 불가피하다는 시각이 강한 것으로 알려졌다. 

또 현재 강남·서초·송파·용산 등 4곳만 지정된 투기과열지구와 조정대상지역을 서울 주요 자치구 전역으로 확대하는 방안도 유력하다. 성동·마포·광진·강동·동작·영등포 등 '한강벨트' 주요 지역과 경기 과천·성남 분당 등이 새롭게 포함될 가능성이 높다. 이들 지역은 상대적으로 규제가 덜해 투기 수요가 몰리는 '풍선효과'가 나타나고 있다. 

서울 자치구 전역과 분당, 과천 등은 이미 규제지역 지정과 관련 정량적 요건을 모두 충족한 상태다. 주택법 등에 따르면 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 해당 지역의 물가상승률보다 현저히 높은 곳(1.5배)을 대상으로 지정한다. 조정대상지역 역시 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 요건에 해당한다.

규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 크게 낮아진다. 기존에는 최대 70%까지 가능했지만, 무주택자는 50%, 유주택자는 30%로 제한된다. 특히 정부가 6·27 대출 규제를 통해 대출 한도를 6억 원으로 묶은 상황에서, 이번 조치는 중저가 아파트 수요에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

조정대상지역에서는 취득세 중과와 비과세 요건 강화도 뒤따른다. 2주택자는 취득세율이 기존 1~3%에서 8%로, 3주택자는 8%에서 12%까지 올라간다. 아울러 기존에는 2년 보유만 하면 비과세 요건을 충족하게 됐지만, 조정대상지역에 포함되면 보유 2년과 더불어 실거주 2년 요건도 충족해야 한다.   

하지만 실효성에 대한 의문도 제기된다. 규제 강화로 단기적으로 거래가 줄고 집값이 일시 안정될 수 있으나 근본적인 서울 주택 공급 부족 문제가 해결되지 않으면 결국 '원점'으로 돌아갈 수밖에 없다는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난 여러 해의 사례를 보면, 수요억제중심 규제는 오히려 시장에 악영향을 끼쳐 왔고, 적절한 규제와 수요증진간의 접점을 찾는 것이 필요하다"며 "이런 상황에서 서울 집값을 잡는다는 명분의 추가 규제가 발생한다면, 이는 득보다 실이 클 수 있다"고 말했다. 

이어 "물론 규제를 통해 거래를 억제해 시장을 억누른다면 그만큼의 효과는 볼 수 있다"며 "다만 '그럼 언제까지 억누를 건데?'라는 근본적인 질문이 따라 붙는다. 이는 토지거래허가제도와 동일한 맥락이기도 하다"고 덧붙였다. 

이번 대책에서 직접적인 '세제 조정안'은 포함되지 않는 것으로 전해졌다. 세금을 성급히 손댔다가 오히려 집값 급등을 부추겨 자칫 정권의 지지 기반까지 흔들 수 있다는 우려가 작용한 것으로 보인다. 다만 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율을 높이는 간접적 조정 방식은 추진될 가능성이 있다.