“올해 분양 사업단지 어려움 불가피할 것”

[미디어펜=조항일 기자] 지난해 아파트 분양시장과 함께 호황을 누렸던 오피스텔 시장의 과잉공급 우려가 현실로 다가오고 있다.

특히 지난해 청약열기가 과열됐던 지역에 공급된 오피스텔 마저 미분양 물량이 상당수 남아있는 등 오피스텔 시장이 급속도로 얼어붙고 있다.

26일 부동산 업계에 따르면 지난해 오피스텔 공급물량은 5만7000여실이다. 최근에는 오피스텔이 주거를 목적으로 한 ‘아파텔’ 형식으로 선보이면서 투자목적 이외에 실수요자들의 관심도 높았다.

▲ 수익형 부동산인 오피스텔분양시장에 비상이 걸렸다. 과잉공급과 금리인상, 고분양가에 부회뇌동의 '묻지마' 투자의 후폭풍은 수익률의 하락이다. /미디어펜DB

지난해 2월 분양한 '힐스테이트 광교 오피스텔'은 총 172실 모집에 7만여명이 몰리며 평균 422.3대 1의 경쟁률을 나타냈다.

9월에는 ‘광교 중흥S-클래스 레이크힐’이 230실 모집에 10만여명이 청약에 나서 평균 437.05대 1의 경쟁률로 수도권 내 오피스텔 최고경쟁률을 기록했다.

오피스텔의 청약광풍은 계약 호성적으로 이어지지 않았다. 광교 인근 K부동산 관계자는 “미분양 물량이 10~20% 남아있는 상태”라며 “광교 일대 공급된 아파트 공실률이 상당하다”고 귀띔했다.

수익형 부동산으로 분류되는 오피스텔의 경우 과잉공급은 결국 수익성 저하로 이어진다. 부동산 업계에 따르면 지난해 오피스텔 임대수익률은 평균 5.70%다.

수익률이 5%를 넘어가면 괜찮은 수익형 부동산으로 분류하지만 5.70%는 최근 5년간 전국 오피스텔 임대수익률 가운데 최저치다.

실제 지난 2011년만 하더라도 전국 오피스텔 임대수익률은 평균 6.01%로 6%선을 지켰으나 2012년 5.95%로 하락한 이후 지속적으로 내리막을 걷고 있다.

수익률 하락의 원인은 과잉공급에 있다. 2012~2015년 4년간 전국에서 분양된 오피스텔은 총 18만5820실로 한 해 평균 4만6000실이 공급됐다. 특히 지난해에만 5만7612실이 공급, 전년(4만2720실) 대비 35% 늘어났다.

문제는 올해도 지난해 못지 않은 오피스텔 공급이 예정돼 있기 때문에 수익률 저하는 당분간 지속될 것이라는 예상이 많다.

▲ 오피스텔이 수익성 확보에 비상이 걸렸다.과잉공급과 가계대출 강화 여파로 오피스텔 시장이 급격 냉각 중이다. 과잉공급으로 공실율이 늘어면서 최근 5년간 투자수익률이 하락세인 오피스텔의 수익률이 4% 이하로 떨어질 수 있다고 전문가들은 말한다./자료제공=부동산114

부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 공급량은 약 4만5000실로 지난해와 비교해 30% 가량 줄어들었지만 적지않은 공급물량이다.

엎친 데 덮친 격으로 내달부터 시행되는 가계대출 강화는 부동산 구매심리를 얼어붙게 하고 있다. 오피스텔의 경우 가계대출 규제 항목에서 제외돼 시장에 크게 영향을 받지 않을 것이라는 의견이 있지만 투자심리 위축 여파가 어디까지 이어질지가 관건이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “과잉공급 여파로 입주예정 오피스텔의 예상 수익률이 떨어질 가능성이 높다”며 “올해 사업을 시작하는 오피스텔 단지의 경우 특정 업무지구를 제외하고는 기대 수익률을 낮춰야 한다”고 말했다.

이어 “오피스텔의 경우 총 분양금액의 60%를 대출받는데 올해 기준금리가 인상된다면 수익률이 4%로 떨어지게 되면 투자 레버리지 효과가 거의 없다”며 “가계대출 강화 여파도 있기 때문에 신중한 투자를 해야한다”고 덧붙였다.