[미디어펜=조항일 기자]올해 강남권 최대어인 서울 강동구 고덕주공2단지의 재건축인 '그라시움'은 합리적인 분양가에 더블역세권, 명문학군, 4면 숲세권이 돋보인다.

지하철 5호선과 신설예정인 9호선 연장선에 자리한 이 단지는 특히 '착한'분양가에 분양권 프리미엄을 겨냥한 청약자들이 쇄도, 당첨 확률을 높이기 위해서는 특별공급분과 일반분양의 가점제를 십분 활용해야 한다.

분양전문가는 그라시움의 주거와 투자 등의 가치가 탁월하나 당첨대열에 탈락했다고 낙심할 필요가 없다고 조언한다.

아파트투유에서 5일 특별공급분 청약에 이어 6일 1순위 청약을 실시하는 '고덕 그라시움'의 청약과 당첨을 위한 꿀팁을 소개한다.

투자세력이 주도하는 강남권 분양시장에서 청약자들의 최고 관심사는 분양권 프리미엄이다.

D부동산 중개사는 "'고덕 그라시움'의 책정 분양가가 3.3㎡ 당 2338만원으로 당초 예상치를 하회, 투자가치도 높다"며" 인기 층과 세대의 전매 차익은 수천만원에 형성될 소지가 높다"고 밝혔다.

송파 헬리오시티는 전용 59㎡와 84㎡가 최근 7억5000만원과 9억6000만원으로 분양 당시보다 최고 4000~5000만원 상승했다. 전용 59㎡는 추가 상승에 대한 기대치가 높아지면서 매도가가 높아지는 데 매수세가 달라붙이 않으면서 거래는 소강상태다.

팁6. 특별공급분과 가점제 공략을

합리적인 분양가에 탁월한 입지로 입성 경쟁이 치열할 이 단지에 비교적 수월하게 새집들이할 수 있는 지름길은 특별공급분 청약이다.

특별공급 대상이 아니나 청약통장 가입 기간이 오래된 장기 무주택자는 전용 84㎡ 이하 주택형의 일반분양분에 40%를 배정한 가점제 물량을 공략하는 게 바람직하다.

'고덕 그라시움'의 무주택자에 대한 특별공급분은 모두 634세대로 전체의 32%을 차지한다. 중소형의 일반분양분이 대다수여서 다자녀가구와 신호부부 등의 특별공급분을 노리는 경쟁이 치열할 전망이다. 특별공급분은 100% 소진될 가능성이 농후하다.

전체 일반분양분(2010세대) 에서 특별공급 소진분을 제외한 일반분양분의 40%가 가점제를 통해 당첨자를 결정하나 가점제에서 탈락한 무주택자도 추첨제에서 당첨가능성이 있다.

일반분양분의 60%가 배정되는 추첨제는 '복불복'이다. 1순위 다주택 보유자도 가점제에서 탈락한 청약자와 함께 동등하게 경쟁, 당첨될 수 있다.

팁 7. "소형 대세" 분양가, 중형보다 13% 높다.

그라시움의 소형(전용 59㎡)의 분양가는 중소형이나 중대형보다 크게 높다. 3.3㎡당 평균 2,491만원으로 중형(84㎡형)보다 13.3%(293만원) 높게 책정됐다. 발코니 확장비는 무상이나 주택형별 빌트인과 인테리어, 가구 등을 선택할 때는 추가 부담이 있다.

소형은 1블록과 2블록 모두 골고루 분산 배치됐다. 특히 지하철 5호선 상일동역 초역세권에 자리한 107동과 108동 140동과 141동에 전용 59㎡형의 초고층 분양가는 2,600만원을 웃돈다. 고덕초등학교 등하교가 한걸음인 120동 인근의 초고층 분양가도 평당 2,600만 원대다.


소형 아파트 분양 최고가는 3.3㎡당 2,674만원으로 전용 84㎡형의 최소 분양가(2,040만원)에 비해 600만원 높다. 전자가 상일동역 초역세권의 107동 21층에 조망권을 자랑하는 반면 후자는 1층에 외벽 라인에 자리한 데 따른다.

소형과 중소형의 가격차는 지난해 재건축 최대어인 송파 헬리오시티5.6%(250만원)보다 커진 것이다. 2~3인 가구의 증가로 분양시장에 소형 선호도가 갈수록 높아짐에 따라 소형의 분양가를 상대적으로 더 높인데 따른 것으로 풀이된다.

팁8. 경기도 다자녀자 100명 입성 가능

다자녀가구의 특별공급분은 200세대, 신혼부부는 187세대, 기관추천은 187세대, 노부모공양은 60세대 등이다. '고덕 그라시움'은 모든 일반분양분과 특별공급분의 상당수가 서울지역 거주자에게 입주권을 우선 부여, 인천과 경기도 등 수도권 청약통장 보유자들은 당첨확률이 거의 없다. '강 건너 불구경' 을 할 수밖에 없는 상황이다.

▲ 고덕그라시움은 특별공급을 집중 공략하고 일반분양분은 가점제를 겨냥해 청약하는 게 당첨확률을 높이는 비결이다/

수도권 거주자 가운데 유일한 당첨 창구가 있다. 바로 다자녀 무주택자부문의 특별공급이다. 수도권 다자녀 무주택자에게 주어진 세대수는 100세대다.

신혼부부와 기관추천, 노부모공양 부문의 특별공급분의 경우 경기도 무주택자도 청약이 가능하나 서울지역 거주 우선이거나 같은 순위에서 동점일 때 서울지역 거주자를 우선, 수도권 청약자의 당첨확률이 매우 낮다.

한문도 한국부동산박사회 회장은 "특별공급 청약자 가운데 중대형 청약통장의 청약예치금을 중소형 금액으로 오인, 당첨 직전에 부적격자로 적발돼 당첨 기회를 잃는 경우가 왕왕 있다"며"순위별 신청자격과 주택형별 불입액 등을 꼼꼼히 살펴보고, 특히 인터넷 일반청약은 아파트투유에 접속해 사전 모의 청약을 해 볼 필요가 있다"고 조언했다.

팁9. 중대형 분양가 전용 84㎡보다 높다 "왜?"

'고덕 그라시움'의 중대형 분양가가 중소형(84㎡)보다 비싸게 책정, 주목을 끌었다. 전용 97~127㎡ 등 3개 중대형은 중형에 비해 1~2% 높은 분양가다.

전용 84㎡ 이상은 부가가치세가 분양가에 포함된 데 따른다.

중대형은 고덕역 더블역세권에 가까운 아파트동에 집중 배치한 반면 전용 84㎡는 단지 전체에 골고루 분산 배치, 중대형의 주거가치가 상대적으로 높다.

▲ 고덕 그라시움의 단지 배치도./고덕주공2단지 재건축조합

지역 중개업계는 "고덕 그라시움은 단지 직선거리가 1㎞의 대단지로 5호선과 고덕역과 상일동역 등 2개 역세권에 위치한다"며"중대형의 경우 지하철 5호선과 신설예정인 9호선 연장선의 환승역인 고덕역에 가까이 배치하면서 주거와 투자의 가치가 다른 주택형에 비해 상대적으로 높은 편이다"고 밝혔다.

팁 10.낙첨, 실망은 금물 "노른자위 대기물량 넘친다"

대단지 그라시움의 일반분양의 청약경쟁률은 '더에이치 아너힐즈'(100 대 1)의 수준에 미치지는 못하나 직전 '명일 래미안 솔베뉴'(39 대 1)의 경쟁률은 가볍게 넘을 전망이다.

1순위 추정 경쟁률은 50 대 1을 넘을 전망이다. 이 경우 청약자수는 7만명을 웃돌면서 올해 수도권 최다 청약자수 기록에 도전할 전망이다.

경쟁이 치열하다 보니 낙첨자가 속출하나 당첨자 명단에 오르지 않더라도 크게 실망할 이유는 없다는 게 현지 부동산중개업계의 귀띔이다. 3단지 등 인근에 재건축 예정물량이 수천 가구 대기 중일 뿐만 아니라 개포와 반포, 압구정 등에 분양 예정인 재건축 예정물량이 넘치기 때문이다.

나아가 위례신도시에 특전사와 기무부대 터의 노른자위 자리에 분양 예정인 아파트가 1만4000여 세대임을 고려할 때 '고덕 그라시움'의 탈락은 세옹지마가 될 수도 있다고 현지 부동산중개업계는 조언했다. 

특히 저성장기와 저금리가 지속될 경우 강남권 재건축 분양가의 거품을 꺼질 소지가 크다는 점에서 단기 먹튀가 날뛰는 재건축 분양시장에 보다 신중하게 접근함이 바람직하다고 이들은 덧붙였다.

박인호 숭실사이버대 교수는 "분양시장에만 관심을 둘 것이 아니라 재건축 대기 중인 조합원분을 노리는 것도 부동산 재테크의 하나다"며"현지 부동산중개업계를 수시로 방문, 입지와 시세에 관한 정보를 수시로 파악할 경우 입맛에 맞는 물건을 확보할 수 있다"고 전했다.