[미디어펜=김영배 기자] 주택시장이 다시 움츠러들고 있다. 보다 정확하게 말하면 집을 사고 파는 거래가 빠른 속도로 줄고 있다. 그래서인지 언론보도를 보면 '거래절벽'이라는 단어도 다시 등장하고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 매매거래건수는 4968건(25일 기준). 하루 평균 199건으로 398건과 449건이 거래됐던 3월과 4월에 비해 큰 폭으로 줄었을 뿐만 아니라 지난해 4월(258건)에 비해서도 23% 정도 감소했다.

이 통계는 신고일 기준으로 하기 때문에 이 중에 상당수는 2월말이나 3월에 계약이 이뤄진 것들이다. 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 있다는 시점을 감안하면 4월들어 거래는 더 줄었을 것이라는 합리적인 추론이 가능하다. 

쉽고 당연한 얘기지만 거래가 안되는 것은 팔자는 사람과 사자는 사람간의 시각이 서로 엇갈린다는 의미이기도 하다.

사려는 사람은 있어도 팔려는 사람(매물)이 없어 거래가 안되는 경우가 있고, 반대로 팔겠다는 사람은 많아도 사겠다는 사람이 없기 때문이기도 하다.

전자의 경우에는 매물이 귀하다보니 어쩌다 거래가 이뤄지면 가격도 오르는게 보통이고, 반대로 후자의 경우에는 시세흐름이 하락행진으로 이어지는 것이 보통이다.

그렇다면 현재 주택시장에서 거래가 부진한 원인은 전자일까, 아니면 후자일까? 그런데 이 부분에서 명확한 답을 찾기가 쉽지 않아 보인다.

현장 분위기를 가장 잘 아는 중개업소 관계자들의 말을 종합해보면 우선 집을 사려는 사람들이 이전보다 많이 줄었다고 한다. 그렇다고 집을 팔려는 사람도 많지 않다고 한다.

집을 팔려는 사람도 사겠다는 사람도, 다시 말해 매도세와 매수세가 없다보니 거래가 이뤄지지 않고 있다는 얘기다.

매수자들은 집값이 더 떨어지거나 오를 가능성이 낮다고 보기 때문에 적극적으로 매수에 나설 필요가 없다는 판단을 할 것이다. 반대로 매도자들은 당장은 힘들지라도 어느 정도 시간이 흐르면 다시 오를 것이라는 희망 속에 쉽게 집 팔 생각을 하지 않는다.

집 있는 사람(매도자)이나 사려는 사람 모두 눈치만 보고 있다는 얘기다. 이럴 때 언론에서 쓰는 용어가 '눈치보기 장세'다.

지금 주택시장이 바로 전형적인 눈치보기 장세이고, 눈치싸움이 거래절벽으로 이어지고 있는 셈이다.

집값이 얼마나 오르고 내리는 것도 중요하지만, 이 보다 더 중요한 것은 거래움직임(거래량)이다.

대표적 거래시장인 증시는 대량거래를 수반하며 형성되는 가격일수록 안정성이 있다. 반면, 어쩌다 이뤄지는 거래(이른바, 단수거래)는 순간에 상하한가를 오갈 정도로 변동성이 크기 때문에 위험하기 그지 없다.

주택시장도 마찬가지다. 지난 연말연초 강남 아파트값이 큰 폭으로 올랐던 배경에는 이른바, 단수거래의 허점이 분명히 있었다고 볼 수 밖에 없다.

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 상대적으로 가치가 낮은 아파트를 먼저 정리하고 이른바, '똘똘한 한 채'를 가지려는 심리가 강남 아파트값을 올린 것이다.

다시 말해 시장에 나온 똘똘한 한 채(강남 아파트)는 많지 않은데 사려는 사람은 많다보니 어쩌다 나온 매물이 시세보다 높은 가격에 거래가 됐고, 이 거래가격이 다시 시세로 반영되면서 아파트값이 계속해서 올랐던 것이다. 앞서 언급한 단수거래에 의한 일종의 시세 왜곡인 셈이다.

그러데 최근 강남4구 아파트값 상승세가 한 풀 꺾인 것은 물론, 일부 지역에서는 약세로 돌아섰다.

이를 두고 강남 아파트값이 안정세를 찾았다는 긍정적인 분석을 내놓는가 하면, 일각에서는 강남을 필두로 한 서울 집값이 하락기로 진입하고 있다는 주장을 내놓기도 한다.

주택시장도 경제활동 참여자들의 심리가 매우 중요하다. 집값이 떨어질 것이라는 불안심리가 확산되면 매물도 자연스럽게 늘어날 수 밖에 없다. 

문제는 늘어난 매물에 가격이 떨어지고, 여기에 논란이 수그러들지 않고 있는 공급과잉 문제까지 더해지면 주택시장이 걷잡을 수 없는 상황으로 내몰릴 수도 있다는 것이다.

누차 얘기하지만 주택정책은 집값을 잡는 것이 아니라 정상적인 거래가 왕성하게 이뤄질 수 있도록 기반을 만드는데 초점이 맞춰져야 한다.

그래서 다주택자 양도세 중과와 주택대출 규제 강화, 청약자역 요건 강화 등에 이어 정부가 내놓을 것으로 예상되고 있는 보유세 강화 방향도 이 같은 원칙론에서 심도 깊은 논의가 있어야 할 것이다.