[미디어펜=유진의 기자]정부가 집값 안정을 위해 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동)을 중심으로, 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했다. 정부는 지난해 9·13부동산대책을 발표한 지 11개월 만에 새 규제카드를 꺼낸 가운데, 시장에서는 기대와 우려가 교차하고 있다.

국토교통부는 세종청사 중회의실에서 주거정책심의위원회를 열어 강남구 개포동 등 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정하고 이같은 내용을 포함한 대책을 6일 발표했다. 

해당 민간택지에서 일반 아파트는 조만간 관보에 게재되는 날 이후, 재개발·재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5~10년의 전매제한 및 2~3년의 실거주 의무를 부여받는다.

이는 낮은 분양가의 로또 논란을 의식한 것으로, 위축된 지방 주택 시장을 배려하고 불안 진원지만을 타깃으로 하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 보인다. 

대상지는 서울 27개 동으로, 강남구에서 △개포 △대치 △도곡 △삼성 △압구정 △역삼 △일원 △청담 등 8개 동이 지정됐다. 이어 송파구에서는 △잠실 △가락 △마천 △송파 △신천 △문정 △방이 △오금 등 8개 동이, 서초구에서는 △잠원 △반포 △방배 △서초 등 4개 동, 강동구에서는 △길 △둔촌 등 2개 동이 분양가 상한제 적용을 받게 됐다.

마용성에서도 1∼2개 동이 지정됐다. 마포구에서는 아현, 용산구는 한남, 보광, 성동구에서는 성수동1가가 각각 분양가 상한제 적용 지역에 포함됐다.

분양가 상한제는 토지감정가에 표준형건축비를 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 제도다. 분양가 중 택지비와 직·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목은 일반에 공개된다.

상한제 적용 기준은 투기과열지구로 지정된 지역 중 분양가 상승률이 물가상승률 2배 초과, 직전 2개월 평균 청약경쟁률 5대 1 이상, 직전 3개월 주택 거래량 전년동기대비 20% 이상 증가 등이다.

이같은 정부 대책으로 인해 향후 건설사들의 이익은 줄게 되고 이에 따라 공급 부족은 불가피할 전망이다. 특히 주택 공급 위축으로 인해 '로또 청약'은 더 과열될 것이라는 우려도 적지 않다.

한 부동산 전문가는 "향후 일반에게 공급하는 20가구 이상 공동주택은 분양가를 택지비와 건축비로 제한된다"며 "민간 아파트 분양가는 지금보다 10~30%로 낮아질 것"이라고 말했다.

이어 문제점에 대해서는 "분양가 상한제 적용으로 향후 저렴한 분양 물량이 공급된다면 분양 시장에 대한 선호가 상당히 높아질 것"이라며 "청약 가점이 높거나 특별 공급 자격을 갖춘 무주택자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 수월해 져 청약자들이 급증하게 되고, '로또 청약'의 우려도 있다"고 내다봤다.

정부 대책에 따라 정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어지게 되면 오히려 지역 내 희소성이 부각될 것이라는 분석이다. 특히 준공 5년차 안팎의 신규 아파트의 경우 가격이 강보합으로 유지될 수 있고 선호 현상도 두드러 질 것으로 전망된다.

일각에서는 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해 임대 후 분양 카드를 검토할 것이라는 시각도 나오고 있다. 

'민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있고, 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않기 때문이다. 

반면 분양가 상한제가 예상보다 임대차 시장과 공급 시장에 미치는 영향력이 줄어든다는 부분에서 긍정적인 영향을 끼칠 것이라는 관측도 나오고 있다. 하지만 HUG에서도 고분양가 임대 후 분양 단지는 분양 보증을 거부할 것이라는 전망이 지배적이어서 이 역시 쉽지않을 것으로 보인다. 

게다가 민간택지 분양가 통제로 조합원들의 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 경우 반발과 불만은 당분간 지속될 것으로 보인다. 

송파구 일대 K공인중개사사무소 이진원 대표 "분양가 상한제의 실제 의도는 '주택 수요의 분산'인데, 해당 규제가 실시됨에 따라 청약만 과열될 뿐 아파트값에 큰 영향은 못줄 것 같다"며 "그동안 정부가 시장에 개입할때마다 부작용이 계속 발생했고, 이번에도 중장기적으로 공급 감소를 모를 리 없을 텐데 강행한 것은 국토부가 아파트값의 상승세를 심각하게 봤다는 반증"이라고 말했다.

이어 그는 "현재 부동산 시장은 청약 통장 가입자수가 급증하고 있고 매매 수요가 청약대기로 돌아서면서 전세 수요가 증가추세"라며 "청약 1순위 획득을 위한 서울로의 이주 수요는 무시할 수 없을 것"이라고 덧붙였다.