전세값 고공행진 “저성장기에 끝없다”
시장 틀은 급변하는 데 정책은 제자리
패러다임 변화에 전환적 자세 마련 ‘긴요’
시장 참여자의 목소리를 정책에 반영해야

▲ 박인호 숭실사이버대 부동산연구소 소장

‘집이 원수’…시장 고민부터 풀자

“집이 원수”라는 말은 여전히 유효하다. 중장년에게 평생직장의 개념을 사라진 지 오래. 월급쟁이 생활이 언제까지 갈 지 모르는 데 전 재산이다시피 한 집값은 하릴없이 떨어진다.

저금리에도 불구하고 주택대출 이자부담은 여전, 장바구니를 가볍게 하고 사교육비도 줄여나가는 데도 집값은 오를 줄 모르고 전세값은 치솟는다.  답답한 현실이다.

명의만 내 집이지 사실 은행이나 보험사 소유인 집. 참다못해 집 팔고 전세로 갈아탔으나 월세나 자가에 비해 거주비용이 낮은 게 전세임을 누구나 아는 지라 살고 싶은 곳 주변에 감내할 수 있는 전세집은 찾기 어렵다.

저성장·저금리·저물가 시대에 집을 둘러싼 풍속도다. 과거 고도성장기와 달리 완전 딴판이다.

내집마련의 현실 변화는 또 있다. ‘집은 사는 것이 아닌 사는 곳’이라는 인식이 확산되면서 금융위기 전 집장만의 주역이었던 3~40대는 집 마련에 조바심을 내지 않는다.  집주인도 사정은 딱하다. 저금리시대에 집 재테크가 막히니 너나 할 것 없이 월세로 돌린다. 그러니 전세와 월세수요는 넘치는 데 공급은 딸릴 수밖에 없다.

뒷북정책 탈피 “현장에 답이 있다”

정부는 정부대로 고민이다. 매매시장의 불을 지피려고 하니 전세시장이 난리이고 전세시장을 안정시키려 하니 매매시장이 따로 돌아간다. 골칫거리다. 대책을 내놓아도 “뒷북”이니, “헛발질”이니, “땜질이니” 하는 혹평이 뒤따른다.

왜 그런가. 개발연대의 잣대를 갖고 접근한 데 따른다. 냉철하게 직시하자. 지금의 부동산시장은 과거 고성장과 고금리 그리고 인구성장의 시대와는 다르다. 과거 경제성장이 높게 나타나던 시절의 연속선상의 부동산시장이 아니다.

지금의 부동산시장 변화는 과거의 경험으로는 예측할 수 없는 방향으로 전개되고 있다. 정부뿐만 아니라 기업, 가계의 주택 등 부동산시장을 둘러싼 딜레마는 여기서 나온다.

딜레마는 어떻게 풀어나가야 할까. 냉철한 현실 진단을 통한 미래 예측이다. 앞날에 대한 전망과 예측은 패러다임 변화에 정통한 현장 전문가를 통해 실시해야 정책 대안과 기업 경영전략, 가계의 살림살이 등의 마련에 실질적으로 도움이 된다.

미디어펜이 현업 종사자 중심의 부동산전문가들을 대상으로 실시한 내년 시장전망은 그런 면에서 가치가 있다.

미디어펜의 내년 전망에서 2014년 주택가격과 전세가격이 수도권을 중심으로 상승하고 서울의 내년 청약시장이 활기를 띨 것이라고 전문가는 내다봤다. 그리고 시장활성화를 위해서는 세제완화와 주택3법 시행이 긴요하다고 제시됐다. 이에 대비한 부동산정책의방향은 무엇인가.

전세값 급등 위기감 점증 전망

2014년 부동산정책의 평가와 2015년 부동산시장의 전망에 대한 전문가를 대상으로 설문 조사해 보니 몇 가지 시사점을 찾을 수 있었다. 첫 번째로 전세가격이 그동안 지속적으로 상승해왔는데 내년에도 상승할 것이라는 전망이다.

한국감정원의 발표에 따르면 "전세가격도 예년에 비해 안정적이라며 올해 10월까지 전셋값 상승률은 2.82%로 지난 5년간 연평균 상승률(5.55%)에 크게 못 미치고 월별상승폭이 둔화되는 추세"라고 밝혔지만 국민들의 전세가격상승에 대한 위기감은 설명하지 못하고 있다.

2015년은 주택임대차보호법이 시행된 홀수 년에 해당하여 임대차기간이 짝수 년에 비해 상대적으로 많아 재계약시 전세금을 올려달라는 요구가 많아질 것이며 재건축의 이주가 과거에 비해 많아 재건축 이주 수요에 따른 전세수요가 증가할 것으로 전망된다.

전세수요가 늘어나는 배경에는 소유나 월세로 거주하기보다 전세로 거주하는 비용이 가장 저렴하기 때문에 선호하고 이는 전세수요가 증가하여 전세가격이 오른다 하니 이의 대응책이 시급한 상황이지만 이의 대책을 마련하는 것은 쉽지 않아 보인다.

올해 전세가격에 영향을 끼친 부동산정책은 서민용 전세자금의 저금리 지원 확대와 기준금리 인하가 주요한 요인으로 응답했으며 주택가격에 영향을 끼친 부동산정책은 부동산금융의 완화(LTV·DTI), 취득세 감면 및 양도소득세 중과 폐지, 재건축 연한 및 안전진단 완화 등이다.

시장참여자는 금융적인 측면과 수익성의 측면에 대해 민감하게 반응하고 있다. 어떻게 대처할 것인지에 대해 정책입안자들만의 고민이 아닌 시장참여자의 고민으로 여겨 시장참여자의 목소리를 듣도록 노력해할 것이다.

부동산 내실정보화가 투자가 보호한다

두 번째는 상업용 수익성부동산에 관심이 높다는 것에 대한 대책이 필요하다. 주거용 수익형부동산보다 상업용 수익형부동산에 대한 관심도가 높다는 것에 의견을 달리 할 수 있지만 현재 상업용 수익형부동산에 대한 통계마저도 거의 전무한 실정이어서 이의 과잉공급이 되었는지 현황조차 파악하고 있지 못하다.

하지만 최근 인터넷쇼핑의 증가로 기존의 상업용 수익형부동산에 대한 수요가 줄어들고 대형할인점이나 복합쇼핑몰의 증가로 동네 상권은 죽어가고 있어 실질적으로 공실인 상가가 많은 것이 현실임에도 불구하고 주택시장에 가려 상업용 수익형부동산에 대한 부동산정책은 거의 전무한 실정이다.

상업용 수익형부동산의 현황을 파악할 수 있는 유형별 등록면적이나 공실률과 같은 통계가 구축되어야 현황을 파악할 수 있고 또한 지역별 과잉공급에 대한 우려를 할 수 있지만 일반 시장참여자는 이러한 현실에 대한 정보를 구할 데가 없는 것이다.

이제는 정부가 제대로 된 정보를 제공하여 상업용 수익용부동산의 과잉투자를 예방하고 시장의 안정화를 꾀하여야 하는 시점이다.

부동산서비스산업 고도화에 역점을

세 번째로는 새로운 부동산투자상품을 개발해야 한다. 기존의 부동산상품에서는 수익을 내기 어렵다 보니 경매나 NPL과 같은 상품에 투자를 하는데 NPL과 같은 경우 1차 도매기관에 우선적으로 부실채권을 매각하게 된다.

상황이 이러하다 보니 일반 개인투자자들은 기관투자자들과의 경쟁이 되지 않아 상대적으로 투자기회를 잃고 있다.

OECD에 따르면 증권화는 지난 20년간 국제금융에서 가장 발전한 분야로 향후 그 중요성이 더욱 커질 것으로 보고 있으며 미국의 경우 ‘사실상 모든 것의 증권화’라는 슬로건 하에 미국의 자본시장에서 가장 중요한 자금조달 수단으로 활용하고 있다.

기관투자자를 대행할 수 있는 NPL의 간접투자 상품을 만들어 주거나 부동산개발이나 부동산자산관리와 관련한 간접투자상품을 만들어 새로운 부동산시장을 만들어 나가는 것 만이 부동산산업을 살릴 수 있고 부동산의 세계화에 따른 규모와 범위의 경제를 달성할 수 있다.

이제는 좀 더 적극적인 자세로 부동산시장참여자의 이야기를 듣고 부동산시장참여자들이 투자할 수 있는 상품을 만들어 부동산산업을 살리고 부동산시장을 살리는 방안이다.

전환기에 놓여 있는 부동산시장을 살리기 위해서는 기존의 접근방법에서 탈피하여 새로운 변화와 정책으로 현재의 위기를 타파하도록 노력하여야 한다.

‘가난은 나랏님도 구제하지 못한다’는 속담이 있다. 사실 궁핍한 살림을 도와주는 것은 한도 끝도 없는 일이다. 그러나 정보화사회에서 가난은 최소화할 수 있다. 과학적 분석에 근거한 정교한 예측과 이를 통한 치밀한 정책이 가능하기 때문이다.

금융위기 이후 대한민국 가난은 집값하락이 큰 원인이다. 고단한 삶이라는 심리적 박탈감도 집값 하락으로 커왔다. 비정상을 정상으로 돌리는 내년 주택시장 활성화, 나아가 부동산시장 선진화를 기대해본다.