임대주택 시장 제도·시장적 성숙기까지 인내 필요

[미디어펜=조항일 기자]정부가 야심차게 준비한 기업형 임대주택 육성 방안을 통해 그동안 지원이 미흡했던 중산층 에 대한 주거안정을 달성할 수 있을까?

정답은 무사착륙을 위한 보완 대책과 제도·시장적 성숙기를 거쳐 안정에 접어든다는 가정하에 ‘예스’다.

▲ 사진=뉴시스

국토교통부는 최근 대통령 업무보고에서 △기업형 민간임대주택 거주기간 8년 △ 85㎡ 초과 주택기금 대출 신설 △기업형 임대리츠 지원 확대 △기업형임대주택 공급촉진지구 도입 등을 담은 올해 업무 계획을 밝혔다.

정부는 우선 기업형 민간임대 거주기간을 준공공임대와 같이 8년으로 선그었다. 또 기업형 임대주택이 중산층 전세수요를 흡수하도록 전용면적 85㎡초과 주택(135㎡까지)에 대해서도 낮은 금리의 주택기금 대출을 허용키로 했다.

건설자금 융자금리는 2.7~3.3%, 준공공 매입자금은 2.7%(올해 한시 2.0%)로 면적·임대 기간별로 차등 적용한다.

현행은 민간 사업자가 임대주택을 짓는 경우 전용면적 60㎡ 이하 공공임대주택은 가구당 5500만원(올해 한시 7000만원), 60∼85㎡ 이하는 가구당 7500만원(올해 9000만원)까지 연 2.7~3.7% 금리를 지원하고 있다. 전용 85㎡초과는 지원혜택이 없다.

초기 자금부담을 덜어주기 위해 택지 공급가격도 크게 낮출 계획이다.

지금까지는 분양용지를 임대주택용지(85㎡ 초과)로 전환시 택지가격을 감정가격으로 공급하고 있지만 조성원가의 60~85%로 인하하기로 했다. 분양성이 미흡한 장기 미매각 용지는 조성원가보다 낮은 가격에 할인매각하는 방안도 추진된다.

이에 맞춰 기업형 건설 임대사업자에 대해 건설 및 임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 '종합금융보증'이 도입된다.

보증기간은 건설 및 임대기간을 포함해 최소 10년(현재 분양사업 PF보증은 3~4년), 보증한도도 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 지원한다.

대출보증 외 임대사업자의 임대보증금 반환보증도 실시해 LTV(주택담보대출비용)의 최대 90%까지 보증한다. 현재는 분양사업장만 전세금 반환보증을 실시하고 있다.

국토부는 종합금융보증 이용시 금융비용(대출금리+보증료 포함 4.5% 내외)은 시공사 연대보증 금융비용(6~7%) 대비 연 2% 이상 절감이 가능하고, 1조원 보증 지원시 연 1만가구의 기업형 임대주택 건설 지원이 가능할 것으로 내다봤다.

기금이 출자하는 민간임대리츠도 기업형 임대리츠로 단일화한다.

현행 공공임대리츠(기금 및 한국토지주택공사(LH)가 100% 출자)외 민간제안리츠와 수급조절리츠 등의 형태로 나눠 출자하던 것을, 민간제안 임대리츠와 수급조절 리츠를 기업형 민간임대리츠로 통합한다. 사업대상도 매입형에서 개발사업형 등으로 확대된다.

민간 임대사업 활성화를 위해 기업형임대주택 공급촉진지구가 도입된다.

국토부는 개발면적이 1만㎡ 이상으로 기업형 임대사업자가 전체 면적(유상부지)의 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우 공급촉진지구로 지정할 방침이다. 비도시는 3만㎡ 이상으로 기존 시가지와 연접한 지역에 한해 가능하다.

개발면적이 5만㎡ 초과할 경우 시·도지사, 5만㎡ 이하는 시·군·구청장이 지정하는 것을 원칙으로 하며, 예외적으로 국토부가 필요하다고 판단할 경우 면적에 관계없이 국토부장관이 지정할 수 있다.

지정절차는 민간 및 LH 등 공공기관이 공동 또는 단독으로 제안할 수 있으며, LH 택지는 별도의 지구지정 절차를 두지 않고 지구계획변경을 통해 촉진지구 지정시의 특례조항(용적률, 복합개발 등)을 준용키로 했다.

그러나 일각에서는 이러한 양적확대가 세입자의 서민주거안정으로 이어지기까지는 제도·시장적 보완을 통해 다듬어져야 한다는 주장도 제기되고 있다.

먼저 신혼부부 및 사회초년생들에게 내집 마련의 기회를 줬던 5~10년 공공임대가 분양 전환돼 장기임대 재고확충 효과가 미흡하다는 평가로 신규 공급이 중단될 위기에 쳐한 만큼 이들에 대한 우선적 배분이 필요하다는 지적도 나온다.

또 지난해 부동산 3법이 국회를 통과하면서 분양가상한제 탄력적용 등으로 시장 활성화가 예고된 가운데 건설사들이 사업비용의 회수가 느린 임대사업보다는 분양사업에 대한 러시가 예상되는 등의 문제도 남아있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “기업형 주택임대사업이 자리잡기 위해서는 제도적·시장적 으로 여건이 성숙할 때 까지 인내해야 한다”며 “임대주택 수요에 영향을 미치는 인구구조나 수익 자산을 향한 재무적 투자자의 투자패턴 변화, 건설업계의 새로운 시장개척 필요성 등 주택임대시장 성장전략이 무르익을 때까지 인내심이 필요하다”고 말했다.