역세권 대단지 브랜드단지 청약훈풍에 생기 돌아
특별시 분양시장 사각지대 '금천구' 시장회복 견인
인근 광명 전세값이면 집산다 '초저금리' 실수요 가세
 高분양가 논란 여전…골드파크 1차분이 '대안'으로 부상

[미디어펜=조항일 기자]“청약경쟁률이 높을 것 같다. 꼭 살고 싶은 단지인데 어떻게 청약해야 하나요?”

“고밀도 주상복합이어서 분양가가 높은 편이다. 단 인기 층이 당첨될 경우에만 계약할 생각이다.”

지난 4일 서울시 금천구 독산동 소재 롯데캐슬 골드파크 3차 모델하우스에서 만난 청약예정자들의 상반된 의견이다.

이들은 나이나 선호 주택형, 그리고 주택소유측면에서 서로 대조를 이룬다. 골드파크3차에 거주하기를 원하는 청약예정자는 주로 3~40대 신혼부부다. 청약 주택 형은 전용 59㎡(옛 24평형)이다. 이들은 미친 전세 값에 떠밀린 실수요자들이 상당수다.

반면 인기 세대를 선택적으로 취하려는 청약예정자들의 상당수는 5~60대의 장년층이다. 전용 84㎡를 청약할 예정이다. 주택을 갖고 있으면서 초저금리시대 돈 굴릴 곳을 찾아 나선 사람이나 낡은 아파트를 떠나 새로 갈아탈 생각도 있었다.

이들은 서울시 금천과 구로, 영등포 등 롯데캐슬 골드파크의 인접한 지역에 살고 있는 사람들과 안양과 광명 등 금천구를 경계로 한 경기도 등 인접 지자체에서 승용차를 몰고 온 방문객도 상당했다.

롯데건설은 7일 청약을 앞두고 주말에 모델하우스 내방객만 3만8,000여명에 달한다고 주장했다. 사실여부는 중요하지 않다. 토요일 찾아간 견본주택은 1,000가구가 넘는 본보기 공간에 비해 좁았고 따라서 문전성시였다.

“분위기가 확연히 달라졌습니다”

독산동에서 30년 가까이 부동산중개업을 영위 중인 공인중개업소 대표는 “롯데건설이 대대적으로 판촉활동을 전개한 영향도 있으나 그 무엇보다 분양시장에 대한 기대심리가 크게 살아나고 있다”고 현지 분위기를 전했다.

▲ 롯데캐슬 골드파크3차. 골드파크3차에는 '골드'와 '파크'가 있는가에 대해 논란이 증폭되고 있다.롯데캐슬 골드파크는 역세권 주상복합이다. 고밀도 초고층으로서 거주가치와 투자가치는 동전의 양면이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

분양시장의 변방에 훈풍 몰고온 '골드파크"

다른 부동산중개업소 대표는 “청약을 앞두고 롯데캐슬 골드파크 3차에 대한 투자 문의가 빈번하다”며 “행정구역만이 ‘특별시’일 뿐 부동산시장에서는 전혀 특별하지 않는 외로운 변방, 금천구 지역의 매매시장 회복에 때맞춰 분양시장에 훈풍이 돌고 있다”며 골드파크의 아파트청약을 앞두고 점증되는 우호적인 시장분위기에 대해 반가운 눈치가 역력하다.

현지 부동산중개업계는 금천구의 체감경기가 하루가 멀다하고 나아지고 있다는 데 이의를 달지 않는다. 그 리트머스는 롯데캐슬 골드파크다.  

롯데건설은 지난해 분양시장의 긴터널에서 신고를 무릅쓰고 1·2차 분양을 단행했다. 당시 분양성적은 명품브랜드로서는 내세우기 어려운  '빨간 등'이었다.  그렇다면 3차는 어떨 것인가. 독산동 일대 부동산업계는 '노란 등'에서 '파란 등'으로 변하는 길목에 골드파크3차가 있다고 진단했다. 

롯데건설, 지옥서 천당으로

롯데건설은 지난해 2월 골드파크 1차 아파트 1,743가구 가운데 임대를 제외한 모두 1,497가구를 분양했다. 그러나 때 전체 분양가구의 70%가 넘는 전용 84㎡가 대부분 3순위로 넘어갔다. 사실상 흥행에 실패한 것이었다. 그러나 당시 계약자가운데 인기층 보유 세대는 웃돈 거래 중이다.

“골드파크 1차의 분양성적이 초라한 것은 사실이나 지난해 하반기부터 1차분의 분양권이 전매되면서 선호 세대의 경우 분양가에 비해 웃돈이 2~3천만 원 붙었다”

한정화 예스부동산중개사 대표는 “골드파크 3차의 분양가가 공개되면서 1차 골드파크에 대한 관심이 높아졌다”며 “인기 세대의 경우 매가가 올라 추격매수가 없으나 3차분 계약이 마무리된 후에 1차 골드파크의 분양권과 함께 3차분 인기층의 매매가 재개 또는 시동을 걸 것으로 보인다”고 조언했다.

신규 분양분과 기존 분양분, 그리고 인근 아파트가격이 내리막 없는 오르막을 천천히 진행하면서 완만한 상승계단을 밟을 것이게 그의 분석이다.

▲ 롯데캐슬 골드파크3차는 전용 59형의 중소형이 전체의 70%를 이룬다. 청약과 당첨, 계약을 앞둔 골드파트3차는 분양시장의 사각지대인 금천구 독산동일대의 경기회복에 청신호가 될 전망이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

롯데캐슬의 골드파크는 서울시 금천구 독산동 군부대 특별계획구역 11만㎡ 일대를 주거 상업 업무중심으로 탈바꿈시키는 복합개발사업이다.

롯데캐슬의 골드파크 3차는 지난해 1차 아파트분양과 2차 주상복합아파트와 오피스텔분양에 이은 3차 주상복합아파트와 상가 분양이 주종을 이룬다.

서울시 독산동 441-14번지 3만㎡ 일대에 들어서는 골드타운 3차 아파트 분양사업은 지하 5층, 지상 최고 47층에 전용 59~84㎡형의 중소형아파트 1,236가구규모로 임대를 제외한 1,057가구가 7일부터 청약에 들어간다.

금천구에서 가장 센 분양가 완판 '주목'

골드파크 3차는 금천구 최고층의 주거중심 랜드마크다. 분양가도 이 일대 최고가다.

청약예정자들의 관심은 롯데건설의 ‘골드파크’가 계약자들에게 높은 가격 이상으로 주거 가치 또는 투자 가치를 만족시키는 ‘금덩어리‘가 될 지이다. 일부에서는 롯데건설과 시행사인 JP홀딩스에게 ‘돈벌어 주는’ 골드파크이지 않을까하는 의혹의 눈초리가 있는 것도 사실이다.

롯데캐슬 골드파크3차를 보는 수요자들의 관심은 견본주택에서 인터뷰한 수요자들과 같이 거주성과 투자가치다. 이 경우 청약경쟁률과 당첨확률은 과연 어느 정도일 지에 대해 청약예정자들이 궁금해 한다.

사실 골드파크3차는 아파트청약을 앞두고 고분양가 논란이 증폭되고 있다.

10명 중 7명 "분양가 높다" 평가

미디어펜이 청약을 앞두고 현지 부동산중개업계를 대상으로 롯데캐슬 골드파크3차의 분양성을 설문조사한 결과, 10명의 응답자 가운데 7명이 ‘높다’고 지적했다.

그러나 예상청약률은 10 중 8~9가 1순위에서 평균 5대 1 이상이 될 것으로 내다봤다. 시장에서 골드파크3차의 책정 분양가를 감내할 수 있는 데다 특히 초저금리시대에 수도권 분양훈풍이 예외 없이 골드파크3차에도 몰아칠 것이라는 전망에 따른다.

게다가 인근 광명 철산 래미안과 푸르지오의 경우 치솟는 전세가로 인해 전용 59㎡가 4억원을 웃돌며 매매가 대비 전세가가 85%까지 올라선 상태이나 그마저 씨가 말랐다.광명의 전세 값으로 서울에서 동일 면적의 명품 브랜드아파트를 살 수 있는 셈이다.

금천구, 저평가 단지와 후속 분양물 '즐비'

롯데캐슬 골드파크3차는 주상복합이 그러하듯이 땅값이 3.3㎡당 2,700만원이 넘고 초고층주상복합건물이다 보니 건축비가 1차 일반분양분에 30%가 높다.

초고층 고밀도 개발이다 보니 주거의 쾌적성은 일반 택지에 비해 크게 떨어진다. 청약예정자들이 고분양가라고 지적한 것은 주거가치나 투자가치를 감안한 것이어서 설득력을 갖는다.

관건은 초기계약률이다.

앞서 견본주택에서 만난 신혼부부나 50대 후반의 예비 청약자의 경우 인기층이 당첨되지 않을 경우 주거환경이 상대적으로 나은 1차 단지의 분양권 매매를 생각 중이라고 했다.

게다가 이들은 낙후된 금천구에서 골드파크보다 살기 좋은 저렴한 아파트, 즉 가성비가 우수한 주택이 많고 금천구에서 앞으로 지어질 아파트도 즐비하다는 사실을 잘 알고 있었다.