[미디어펜=김준희 기자]수도권 주택시장이 금리와 전쟁 등 경제 불확실성으로 인해 매매가격에 일부 하방 압력이 존재할 것으로 전망됐다. 시장 참여자들이 매매 대신 전세 등 임차를 선택하는 영향이다.

7일 신용평가업계에 따르면 한국신용평가는 ‘수도권 주택시장 분석(2008~2022년) 및 전망’ 보고서를 통해 이 같이 분석했다.

한신평은 현재 주택시장이 저금리로 인한 상승기이며 금리 인상으로 인해 하락 반전이 나타났다고 진단했다.

한신평이 아파트 구매 주체인 대중의 구매력(1인당 명목 국민총소득)지수와 수도권 아파트 매매가격지수 추이를 조사한 결과 2005~2008년, 2017~2021년 수도권 주택시장 상승기에 아파트 매매가격지수는 대중 구매력지수를 상회하는 것으로 나타났다.

다만 2005~2008년 상승기에는 금리 상승에도 불구하고 경제 성장세로 인해 매매가격이 상승했으나, 2017~2021년 상승기에는 경제성장률과 금리가 모두 저하됐다.

당시 부동산 규제가 강화되는 추세였음을 고려하면 아파트 가격 상승 요인은 ‘저금리’가 상당 부분 차지했을 것이라는 게 한신평 측 판단이다.

남운우 한신평 선임연구원은 “경제성장으로 인한 대중구매력 상승이 아니라 저금리로 상승한 가격은 추후에도 중단기적으로 다양한 요인 중 ‘금리’라는 요인에 의해 큰 영향이 미칠 것으로 예상된다”고 분석했다.

현재 한국은 물가상승률 둔화, 경기침체 가능성 등 정책 여건 불확실성 확대로 인해 1월부터 5월까지 기준금리를 3.50%로 동결했다. 지난달 기준 미국 기준금리는 5.25%로 한국 기준금리보다 1.75%가 높은 상황이다. 미국 기준금리 인하 가능성도 제기되고 있으나 여전히 금리 향방이 확실하지 않다.

지난 3월 기준 수도권 미분양물량은 2021~2022년 대비 증가했다. 서울 미분양물량은 1084가구로 2016년 이후 가장 높은 수준이다. 경기와 인천 미분양물량은 각각 7588가구, 3565가구다.

국토연구원이 지난 2021년 3월 발표한 ‘2021~2030년 주택 공급 전망’ 자료에 따르면 수도권의 경우 연평균 30만8000가구(아파트 23만1000가구, 비아파트 7만7000가구)가 공급될 것으로 예상됐다.

남 선임연구원은 “현재와 같이 미분양물량이 증가하고 수도권 아파트 매매·전세가격이 동반 하락, 거시경제가 불확실한 상황에서 이와 유사한 수준의 물량이 공급된다면 분양물량이 대부분 소화되기까지는 다소 시일이 소요될 것으로 예상된다”고 내다봤다.

미국 기준금리 방향성이 여전히 미정이고 러시아-우크라이나 전쟁 등 거시적인 경제 불확실성이 존재하는 상황에서 중단기적으로는 시장 참여자가 매매 대신 전세 등 임차를 선택할 가능성이 있어 매매가격에 일부 하방 압력이 존재할 것이라는 게 한신평 측 전망이다.

남 선임연구원은 “최근 서울 및 서울 인근에서 높은 청약경쟁률을 보이며 아파트 수요 심리가 다소 살아나는 모습을 보이고 있지만 2021년까지 저금리로 인해 상승했던 수도권 주택시장은 최근 금리 인상으로 매매·전세가격이 동반 하락한 상황”이라며 “여전히 매매가격은 대중구매력을 크게 상회하고 있다”고 말했다.