하나금융경영연구소는 '2024년 부동산시장 전망' 보고서를 통해 "내년 주택시장은 불안한 반등 속 시장 차별화가 심화될 것"이라며 "매수심리는 완만하게 회복되나 매수세 급증은 어려운 상황"이라고 밝혔다.

특히 매수세는 과거 대비 높은 수준의 금리와 당국의 대출규제 강화에 따른 자금조달에 어려움을 겪으면서 금리 향방이 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 내년에도 높은 금리가 지속될 것으로 예상돼 가계의 대출 상환 부담이 여전히 클 전망이다. 고금리 상황이 장기화될 경우 부채 부담으로 급매물이 증가해 주택매매 가격 재하락으로 이어질 가능성도 있다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 정부의 특례보금자리론 등 정책모기지 축소는 차입여력의 부담으로 작용할 전망이다. 현재 일반형 정책모기기 취급이 중단되며 6억원 이상 주택은 자금조달 어려움이 커진 상황이다. 가계가 돈을 빌릴 수 있는 금융기관의 문턱이 높아지면서 주택가격 상승 및 거래 확대에 장애요인으로 작용할 전망이라는 분석이 나온다.

이런 가운데 부동산 가격이 저점이라는 인식에서 매도자는 가격이 더 오를 것으로 기대하고, 매수자는 부채부담 등 자금조달 어려움에 따라 가격경계 심리가 커지면서 매도자와 매수자간 줄다리기가 이어질 것으로 예상된다.

주택가격 급락 후 반등으로 저점 인식은 약화됐다는 분석이다. 연구소는 "올해 가격 회복으로 수도권과 5대광역시 지방의 아파트 가격은 전 고점 대비 80~90% 수준에 도달했다"며 "수도권은 전 고점 대비 가격이 덜 회복돼 향후 수요자의 가격 상승 기대심리가 클 것"이라고 예상했다. 다만 소득 대비 주택가격은 여전히 높은 수준이어서 단기간 내 고점을 회복하기는 어렵다고 봤다.

매수세는 수도권을 중심으로 심화될 것으로 예상된다. 규제 완화로 강남3구 및 용산구를 제외하면 세제·대출 등에서 수도권과 지방의 규제 차이가 거의 없어 가격 상승 여력이 큰 수도권으로 쏠림이 심화될 것이란 분석이다. 다만 다주택자 취득세 중과세가 완화될 경우 수도권 외 지방 주요도시 등에서 투자수요가 화대될 것으로 예상된다.

주택시장 내 아파트 매매 쏠림 현상 최근 전세사기 우려가 커지면서 더욱 심화될 전망이다. 연구소는 "아파트 전세 수요 증가로 아파트 전세가격이 매매가격 하단을 지지해 주택 투자·매수수요는 아파트로 집중될 전망"이라며 "연립·다세대·오피스텔 등 매수수요는 당분간 부진할 것"이라고 전망했다.

하서진 수석연구원은 "2~3년 후 공급부족 우려가 심화되며 가격 상승여력이 큰 수도권으로 매수세가 집중되겠다"면서 "정책 모기지가 축소되고 대출 상환 부담이 큰 상황에서 고금리 상황이 장기화될 경우 매수세가 크게 위축될 수 있다"고 말했다. [미디어펜=백지현 기자] ▶다른기사보기