입주 시점 2019년  강남 4구 "예측 불허"
주택형별 조합분 매수 "바람직" 분석도
분양가 확정 후 입주권 시장 출회 '촉각'

[미디어펜=조항일·이승혜·이시경 기자] “조합원분 물량에 대한 수요자들의 문의는 여전합니다.”

올해 강남 재건축 단지 중 최대규모를 자랑하는 ‘송파 헬리오시티(구 가락시영 아파트)’에 대한 현지 부동산중개업소의 얘기다.

강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 재개발·재건축 사업이 본궤도에 오르면서 1만가구 안팎이 공급되는 강동구·송파구의 재건축 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 그 중에서도 오는 10월 분양을 앞두고 있는 가락시영 ‘송파 헬리오시티’는 수요자들의 최대 관심사업지다.

미디어펜이 강남 재건축 물량 중 9510가구가 공급되는 최대 사업지인 가락시영 ‘송파 헬리오시티’의 시장성을 알아보기 위해 가락동 인근 공인중개사들을 찾았다.

▲흥행 관건 ‘분양가’

가락시영 ‘송파 헬리오시티’는 공급 물량 중 1600가구 내외가 일반분양된다. 가락시영 아파트 단지 현장은  저층 아파트는 사라지고 잠실 랜드마크 재건축 준비에 분주하게 움직이고 있었다.

가락동 주민센터 인근에 위치한 ‘송파 헬리오시티’ 견본주택은 다음달 개관을 앞두고 ‘폭풍전야’처럼 고요했다.  견본주택 위로 ‘조합원 물량 마감’이라는 현수막이 펄럭이고 있었다.

현지 분위기는 가락시영 ‘송파 헬리오시티’의 흥행성공에 대해 의심의 여지없이 확신에 찬 분위기였다.

현지 공인중개사 관계자의 말처럼 인근 부동산 여기저기서 가락시영 ‘송파 헬리오시티’에 대한 관심이 식지 않았다고 한목소리다.

가락동 인근 S부동산 관계자는 “문의 전화 오는 것 중 90%가 실수요자”라며 “일반분양분이 고분양가라른 소문이 도는 데다 일반분야에서 실거주할 주택형이 그다지 많지 않아 실수요자들이 자신이 살집을 조금이라도 저렴하게 구입하기 위한 문의 전화가 대부분이다”고 말했다.

▲ 가락시영 '송파 헬리오시티' 분양가 적정성 및 예상분양가

수요자들의 최대 관심은 일반분양분의 책정 분양가다.  일반분양가를 높이려는 조합원과 조기 분양으로 사업성의 안정성을 확보하려는 건설사들의 협상은 막판에 치열한 상황이다. 현지 전문가들은 가락시영 ‘송파 헬리오시티’의 분양가가 언론에 노출된 선이 될 경우 분양에 어려움이 있을 것이라고 지적했다.

언론에서 예상하는 일반 분양가는 전용 84㎡기준, 3.3㎡ 당 2700만~2800만원.

H부동산 관계자는 헬리오시티의 예상분양가를 시장이 수용할 지는 의문시된다고 평가했다.

그는 “가락동에서는 마땅히 비교될만한 단지가 없으나 굳이 분양가를 비교해보자면 잠실”이라며 “잠실의 평균 3.3㎡ 당 분양가가 3000만원을 웃돌고 있으나 가락 '헬리오시티'의 입지는 잠실의 높은 인지도에 비견할 수 없다."고 말했다.

그는 “입지와 브랜드에 걸맞는 프리미엄이 예상 분양가에 붙을만큼 붙었다고 보기에 미래가치를 따지자면 비싸다”고 조언했다.

조합원은 일반 분양가가 나온 뒤에 입주권을 팔아도 늦지 않다는 분위기가 역력하다.  일부 조합원분이 나와 있어도 매수자들의 추격 매수세가 붙지 않는 상황이다.

M부동산 관계자는 “더 이상 분양권의 프리미엄이 붙기 어렵고 향후 분양시장이 수축기로 돌아설 지 모른다고 판단한 일부 조합원의 매물이 일부 거래되고 있다"며 "이들 입주권 가운데 인기 선호 세대는 일반 분양보다 분양가가 높을 수도 있다"고 분석했다.

가락동 인근 T부동산 관계자 역시 “그동안 부동산 가격이 대체로 안 오르다가 올해 분양 시장의 호황으로 오르기 시작하자 팔려고 기다리던 사람들이 상당수가 각자 생각하는 적정가에 서서히 내놓고 있다”며 “급매물이 아니기 때문에 저렴한 가격은 아니다”고 귀띔했다.

▲조합원 물량 vs 일반 분양권, 선택 변수는?

분양가가 다소 높다는 현지 전문가들의 분석에도 불구하고 가락시영 ‘송파 헬리오시티’가 뜨거운 관심을 받을 수 밖에 없는 이유는 입지와 인근 잠실 단지에 비해 우위에 있는 가격경쟁력이다.

가락시영 ‘송파 헬리오시티’는 현대건설·현대산업개발·삼성물산 컨소시엄이 9510가구를 공급하는 대규모 단지라는 점과 지하철 8호선 송파역과 함께 3·9호선 이용이 편리할 것으로 기대되는 역세권이다. 2018년에는 법조 단지가 조성돼 주택 수요에 영향을 미칠 전망이다.

잠실 인근 Y부동산 관계자는 “가락시영 ‘송파헬리오시티’의 일반 분양가가 2700만~2800만 선에서 책정될 경우 조합원분이 매물로 나올 가능성이 높다"고 내다봤다.

조합원 물량과 일반 분양권 중 수요자들은 어떤 선택을 내려야 할까? 주력 주택형인 전용 84㎡ 경우 일반 분양은 1~3층 저층부에 한정돼 있다. 로얄층의 경우 대부분 조합원 물량이기 때문에 이를 선호하는 수요자들이라면 조합원 분양권을 사는 게 바람직할 것으로 보인다.

그렇다고 조합원 분양권 구매를 서두를 필요는 없다는 것이 현지 전문가들의 예상이다.

D부동산 관계자는 “‘송파 헬리오시티’에 입주 할 시점인 오는 2019년에 국내외 경기는 예측을 불허한다"며 “잠실 2단지나 둔촌동  등 송파와 강동구의 재건축 분양물량이 줄을 서고 있고 저성장 저소득에 따른 경기의 불확실성이 여전하기에 분양에 서두를 이유는 없어 보인다”고 전했다.

거시 관점에서 시장을 직시, 부회뇌동 매매나 청약에 신중을 기하라는 조언이다.  

헬리오시티는 분양 시기만 분분하지 분양가에 대해서는 건설사나 조합 모두 함구 중이다.

컨소시엄 관계자는 "현재 결정된 것이 아무것도 없다"며 "분양가를 협의중이고 재건축 과정에서 분양가가 또 바뀔수 있기 때문에 분양 시점이 임박한 시점에 가야  명확해 질 것"이라고 귀띔했다.

가락시영 재건축조합 관계자 역시 "분양가에 대해 협의 중이다"라고 일축했다.