[미디어펜=조성준 기자]정부가 의욕을 보이고 있는 1기 신도시 재건축 선도지구 도시정비사업에 대해 업계에서는 회의적인 시각이 커지고 있다.

현장에서는 정부가 계속 오르는 공사비와 주민 이주 대책, 용적율로 인한 사업성 등을 고려할 때 목표 물량과 계획 기간이 비현실적이라는 우려가 제기된다.

27일 업계에 따르면 국토부는 지난 22일 최대 3만9000호 규모의 재건축 지구를 선정하는 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'을 발표했다. 

계획안에 따르면 정부와 각 지방자치단체는 9월에 제안서를 받아 11월 지구를 선정한 뒤, 주민들이 이주를 완료하면 2027년 착공해 2030년 새 아파트를 공급한다는 계획이다. 지역별로는 분당 1만 2000가구, 일산 9000가구, 평촌·중동·산본 각 6000가구 등이 최대 물량으로 예상된다.

업계에서는 우선 공사비 상승으로 재건축 입찰을 망설이는 분위기에서 1기 신도시 재건축에 얼마나 많은 건설사가 뛰어들지 미지수라는 입장이다.

한 건설업계 관계자는 "현재의 재건축 시장도 사업성이 있는 곳만 활황을 띄고 나머지는 그렇지 못한 상황"이라고 말했다.

실제로 공사비는 계속 오르고 있다. 원자재값이 일제히 상승했으며, 인건비도 증가했다. 물류비 또한 동반 상승했다. 지난해 도시정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로, 3년 전 480만3000원 대비 43% 증가했다.

공사비 상승으로 최근 강남권 재건축 사업도 수주 경쟁이 없는 상황에서 사업성이 더 떨어지는 1기 신도시 재건축에 건설사들이 선뜻 나설지 미지수다.

1기 신도시 대부분이 중층으로 세워졌다는 점도 발목을 잡을 것으로 관측된다. 중층 이상 아파트는 재건축 시 용적률이 높아 신규 가구수 증량에 어려움을 겪는다. 신규 공급 물량이 많이 늘지 않으면 조합원 부담이 커져 사업에 장애물로 작용한다.

이를 해결하기 위해 용적률을 완화해 초고층 아파트로 재건축할 수는 있지만 그만큼 건설 기간이 길어진다.

정부의 기간 설정이 잘못됐다는 이야기가 나오는 것도 이 때문이다. 안그래도 조합원의 힘과 규모가 큰 1기 신도시 아파트 단지를 재건축 진행하게 되면 조합원의 동의, 이주 등 복잡한 절차가 완료돼야 한다.

그 후 고층 아파트로 재탄생하게 하려면 오랜 공사기간이 필요하다. 하지만 정부는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다.

한 업계 관계자는 "1기 신도시의 경우 선도지구가 선정되더라도 그에 따른 탈락 지역과의 갈등 조정, 이주 문제 해결에만 수 년이 걸릴 것으로 예상된다"며 "보통 재건축 할 때 이주와 철거에 1~2년, 착공에 3년 정도가 소요되는데, 1기 신도시는 이주와 철거를 1~2년 안에 하기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

 

또 다른 업계 관계자는 "가까스로 조합원 동의를 얻어 이주와 철거가 진행됐다 하더라도 시공에 더 많은 시간이 필요할 가능성이 높다"며 "중층 아파트를 초고층으로 해야 주민과 건설사 모두 좋은 입장에서 공사 난이도가 높아져 기간이 길어질 수 있다"고 말했다.

이밖에 1기 신도시 선도지구라고 하더라도 분양 수요가 기대만큼 높지 않을 수도 있다는 의견도 나온다.

이번에 선도지구 대상이 된 곳 중 분당은 일반적으로 높은 시세를 유지 중이지만 일산 등 대부분 지역은 입지가 좋은 일부를 제외하면 시세가 높지 않아 재건축 시 조합과 시공사가 회수할 수 있는 비용도 적어질 수밖에 없다. 높아진 공사비와 고금리 상황을 고려할 때 건설사들이 입찰을 더욱 망설이게 되는 포인트로 작용할 수 있다는 관측이다.

업계 관계자는 "(1기 신도시 선도지구 재건축) 사업성은 추후 사업 지구가 확정되면 면밀한 분석이 진행되겠지만 주민들과의 조율, 추후 공사비 변동 등 복합적인 요소를 고려해서 (사업 추진을) 판단할 문제로 보인다"며 "정부와 자치단체의 적극적인 지원이 있다면 사업 지연을 최소화할 수 있지 않겠나 생각한다"고 말했다.