[미디어펜=류준현 기자] 이달부터 대출자(차주) 대상 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 정책이 2단계로 본격 강화된다. 주택 실수요자들이 줄어든 대출한도로 주택담보대출 신청에 어려움을 겪을 것이라는 우려가 커지는 가운데, 금융당국은 최후 수단으로 담보인정비율(LTV) 축소까지 고려 중인 것으로 전해진다. 내 집 마련에 나서는 실수요자들이 알아야 할 대출규제에 대해 알아본다.

1일 금융권에 따르면 당국은 이달부터 스트레스 DSR 정책을 2단계로 본격 강화한다. 이에 따라 차주의 대출한도도 기존보다 꽤 축소될 전망이다. 

DSR는 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나눠 산출한다. 금융당국이 지난 2018년 하반기 차주의 대출상환능력 등을 더욱 포괄적으로 판단하기 위해 도입했다. 대출에는 주택담보대출을 비롯 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. DSR 비율은 은행권 40%, 비은행권 50%를 넘겨선 안 된다. 

스트레스 DSR는 DSR를 산정할 때 차주의 미래 금리 변동 위험을 선반영하기 위해 도입됐다. 은행·비은행권에서 책정된 대출금리에 가산금리를 반영해 대출한도를 더욱 줄이려는 목적으로, 실제 대출금리와는 무관하다. 

지난 2월 1단계 스트레스 DSR이 은행권 주담대에 0.38%p 가산됐는데, 이달부터 2단계로 강화됨에 따라 은행권 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대에 각각 0.75%p(은행권 수도권(서울·경기·인천) 주담대는 1.2%p) 가산된다. 지난달 31일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대에는 1단계 스트레스 DSR이 적용됐다. 

DSR에 스트레스 DSR를 반영할 경우 차주의 대출가능한도는 어떻게 될까. 

금융당국이 연소득 6000만원 차주를 기준으로 30년 만기 주담대를 연 4.0%의 금리로 분할상환하는 조건으로 시뮬레이션한 결과, 최대 대출한도는 주기형(5년마다 금리갱신) 기준 수도권 4억 100만원 비수도권 4억 800만원으로 각각 책정됐다. 

기존 1단계 기준 최대한도가 4억 1300만원이었던 점을 고려하면 수도권은 약 4%(1700만원) 비수도권은 약 3%(1100만원) 각각 감액된 셈이다. 스트레스 DSR를 반영하지 않았던 지난 2월 25일에는 최대한도가 4억 1900만원이었다. 대출한도가 6~7개월여만에 약 1800만원 감액된 것이다.  

주기형과 함께 많이 활용되는 혼합형(5년 고정금리 후 금융채·COFIX 1년물 금리 반영)의 경우 동일 조건 기준 대출한도가 기존(1단계) 4억 800만원에서 이달부터 수도권 3억 8500만원, 비수도권 3억 9700만원으로 각각 줄어든다. 수도권은 약 8%(3400만원), 비수도권은 약 5%(2200만원) 감액되는 것이다. 

변동금리형은 1단계 대비 대출한도가 수도권 약 13%, 비수도권 약 8% 각각 감액된다. 상대적으로 금리변동 위험에 노출된 상환구조일수록 대출가능한도가 크게 줄어든다는 점을 알 수 있다.  

스트레스 DSR는 내년 7월께 3단계로 강화될 예정으로, 3단계부터는 은행·2금융권을 구분하지 않고 주담대, 신용대출, 기타대출을 모두 반영한다. 

DSR과 유사한 개념의 규제로는 총부채상환비율(DTI)이 있다. DSR이 주담대를 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함하는 반면, DTI는 원금상환액 중 주담대 원금상환액만 포함해 다소 차이가 있다. 주요 은행권 주담대 대출에는 DSR이 반영되지만, 디딤돌대출·보금자리론 등의 정책모기지 상품에는 여전히 DTI가 적용되고 있어 차주들이 꼭 알아야 할 대출규제 중 하나로 꼽힌다.  

아울러 알아야 할 규제로는 담보인정비율(LTV)이 있다. LTV 규제는 대출자의 소득수준, 부채여부 등과 무관하게 담보물을 기준으로 대출가능한도를 책정한다. 대출받으려는 매물의 KB국민은행 부동산 가격지표 및 한국감정원의 시세를 토대로 하며, 차주의 주택 보유수 및 지역에 따라 차등적으로 적용한다. 무주택자와 1주택자가 집을 산다고 가정할 경우, 부동산 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에서는 KB시세 기준 50%까지, 비규제지역에서는 70%까지 적용하는 식이다. 

가령 KB시세로 5억원을 평가받은 비규제지역 주택(아파트)을 은행으로부터 대출받을 경우 LTV를 70%까지 적용해 최대 3억 5000만원의 주담대를 일으킬 수 있는 셈이다. 하지만 LTV를 10%p 줄인 60%로 조정하면 대출가능한도는 3억원까지 줄어들게 된다. 최근 금융당국은 가계대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 LTV를 강화해야 한다는 의견을 내놓은 것으로 전해진다.

한편 8월 은행권 가계대출은 29일 기준 약 8조 3234억원 늘어나 지난 2021년 7월 9조 6000억원 이후 3년 1개월 만에 최대 폭으로 증가했다. 은행권 가계대출은 올해 3월 1조 7000억원 감소한 것으로 나타났지만, 4월 5조 1000억원 증가세로 급반등했다. 이어 5월 6조원, 6월 5조 9000억원, 7월 5조 5000억원에 이어 8월까지 5개월 연속 증가세를 이어갔다.