[미디어펜=조성준 기자]서울 아파트값이 부동산 폭등을 일으킨 문재인 정부 시절의 전고점을 돌파했다.

전문가들은 서울시의 토지거래구역 허가제(토허제) 해제와 한국은행의 기준금리 인하, 이사철인 계절적 요인 등이 맞물려 빚어진 현상으로 보고 있다.

특히 강남 3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동), 강동, 광진 등 특정 지역만 상승해 초양극화를 부추겨 정책 실기에 대한 비판이 제기된다.

4일 부동산R114에 따르면 지난 1월 서울 25개 자치구 아파트 155만가구(임대 제외)의 평균 가격은 13억8289만 원으로 집계됐다. 평균 가격은 호가와 시세, 지역별 평균 등을 반영해 산정됐다.

이는 전고점인 2022년 5월 13억7532만 원을 뛰어넘는 수치다. 문재인 정부 시절 부동산 가격이 폭등해 찍은 가격을 돌파한 것이다.

지역 별로는 용산구가 가장 높은 상승률을 보였다. 21억9880만 원으로 2022년 8월 이전 최고가를 작성한 19억8280만 원보다 무려 110.98%의 높은 상승률을 기록했다.

서초구 역시 29억9516만 원으로 2022년 8월의 전고점 대비 109.23% 상승률을 보였다.

강남구는 28억3333만 원이었고, 성동구와 영등포구도 각각 15억4667만 원(2022년 8월, 105.59%), 13억5790만 원(2022년 7월, 102.02%)을 기록했다.

광진구도 14억9826만 원(99.13%)을 보였고 송파구 19억6922만 원(99.09%), 양천구 13억6156만 원(98.58%), 마포구 13억9678만 원(98.09%) 등도 전고점 수준까지 근접했다.

이 같은 통계가 지난 1월이라는 점에서 3월 현재는 더 서울 아파트 평균 가격이 더 뛰었을 것으로 관측된다. 실제로 한국 부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난주 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.11% 상승했다.

전주(0.06% 상승)보다 상승 폭이 2배 가까이 확대된 것으로, 특히 서울 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구)의 상승률이 0.36%로 조사됐다. 이는 2024년 8월 넷째 주(0.37%) 이후 최대 상승 폭이다.

서울에서는 언급된 주요 구 아파트값이 상승을 지속하는 반면 나머지 구에 있는 아파트값은 보합 내지 하락을 지속하고 있다.

서울 아파트값 상승의 주요인으로 토허제 해제를 지목하는 의견이 많다. 서울시는 지난달 국제교류복합지구 인근 강남·송파구 4개 동과 신속통합기획 정비사업지 6곳에 대한 토지거래허가구역 지정(이하 토허제)을 즉시 해제했다. 

한국은행이 최근 기준금리를 연3.00%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 인하한 것도 부동산 매수 수요를 자극했다.

실제로 지난달 27일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 가계대출 잔액은 736조2772억 원으로 전월대비 2조6183억 원 증가한 것으로 알려졌다.

가계대출 증가 주요인은 주택담보대출이었다. 주택담보대출은 같은 날 기준 582조6701억 원으로, 전월 대비 2조6929억 원 증가했다. 지난해 9월(5조9148억 원) 이후 5개월 만에 가장 높은 증가폭을 보였다.

부동산 업계에서는 두 정책이 맞물리면서 스파크 효과가 나고 있다고 본다. 서울 지방 양극화를 넘어 서울 내에서도 초양극화가 진행되면서 전국의 갈아타기 잠재 수요자들의 매수 심리를 자극했다는 분석이다. 3월 신학기를 앞두고 이사가 잦은 계절적 요인도 더해졌다.

업계 한 관계자는 "최근 강남 3구 급등을 일으킨 토허제 해제를 보다 신중하게 도입했어야 했다"며 "시중 은행 금리도 낮아져 상반기 중 대출 수요가 폭증할 수 있어 집값 자극 우려가 커지고 있다"고 말했다.

한편 부동산 투기 수요가 잠재된 상황에서 섣불리 토허제 해제를 시행한 것과 기준금리 인하를 단행한 데 대한 비판이 확산될 것으로 보인다. 강남3구 등 특정 지역에 고소득자들이 신용대출을 통해 갈아타기 할 기회만 제공했다는 지적이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "최근 토지거래허가구역 해제로 서울 강남 집값이 비정상적으로 급등하는 상황에서 금리인하가 기름을 붓는 행위일 수 있다"고 말했다.