[미디어펜=조항일 기자]지난달 30일 서울 강동구 지하철 5호선 상일동역 인근에는 진풍경이 벌어졌다. 대우건설, 현대건설, SK건설이 고덕주공 2단지를 브랜드타운으로 탈바꿈시키는 '고덕 그라시움'의 견본주택에 방문객이 쇄도, 장사진이 따로 없었다.

대기줄은 200여m 떨어진 상일동역 2번 출구 너머까지 이어졌다. 이날 방문객은 8만여 명. 가을철 분양 성수기에 폭발 직전의 청약열기가 후끈 달아오는 현장을 실감케 했다. 

▲ 사면이 공원에 에워싸인 고덕주공2재건축인 '고덕 그라시움'은 더불 역세권에 착한 분양가,명문학군,생활편리성이 강점이다/

올해 일반분양분이 2,010가구로 올해 강남권 재건축 최대어인 '고덕 그라시움'은 3.3㎡당 평균 분양가가 2,338만원으로 당초 예상치를 크게 밑돌자 인기 절정이다.


▲'알짜' 일반분양분 '풍성'…청약전략이 당첨 좌우

지하철 5호선과 신설예정인 9호선 연장선의 더블역세권에 명문학군, 사통팔달의 교통망이 자랑인 '고덕 그라시움'은 지하 3층~지상 35층 53개동, 총 4932가구 규모 가운데 2010가구가 일반분양 물량이다. 전용면적은 59~127㎡로 수요자들의 선택폭을 넓혔다.

특히 전용 84㎡ 이하 중소형 물량만 1870가구로 전체 일반공급 가구의 93%를 차지한다.

거대한 단지 규모로 124동부터 139동까지 상일역·고덕역과 다소 거리가 있는 동에 일반분양 물량이 대다수를 차지하고 있다. 이들 단지는 강덕·고덕초, 고덕중 등 학교와 가깝다.

▲ 고덕주공2재건축인 '고덕 그라시움'은 입지와 단지 등 2개 주거환경평가에서 탁월하다는 평가다. 단, 소형의 유니트에 만족도는 낮았다/

101~107동 라인, 140~153동 라인 등 각각 고덕역, 상일동역과 가까운 동에도 상당한 일반공급분이 배정된 만큼 일반공급 물량 가운데는 이들 동에 대한 청약률이 높은 것으로 점쳐진다.

분양 관계자는 "강남권 재건축의 일반분양분이 저층 비인기 세대 중심인데 반해 '고덕 그라시움'은 인기 많은 고층에 중소형을 상당수 배정했다"며"일반분양분이 많다 보니 조합원이 선호하는 동과 향의 세대에 청약경쟁이 치열할 것"이라고 전망했다.

'고덕 그라시움'은 일반공급 물량의 32%인 637가구가 특별공급분으로 나온다. 다자녀와 신혼부부 등 특별공급 대상자는 5일 청약에 앞서 당첨을 위한 치열한 '두뇌싸움'에 들어갔다.

특별공급은 ▲일반(기관추천) 187가구 ▲다자녀가구 200가구 ▲신혼부부 187가구 ▲노부모부양 60가구 등이다.

1순위 청약과 달리 다자녀가구 특별공급의 경우 서울과 경기·인천 거주자를 각각 50%씩 추첨하는만큼 이 부문 특별공급에서 서울 지역 이외의 청약자들의 쇄도가 예상된다.

▲착한 분양가  논란 증폭

화제의 단지인 만큼 '고덕 그라시움'은 분양 전부터 일반 분양가 책정을 둘러싸고 추측이 난무했다. 강남 개포 주공재건축 매매가의 고공행진의 영향으로 강동구 고덕 재건축값도 강세를 보이면서 송파구 재건축에 버금가는 분양가가 될 것이라는 예측이 나돌았다.

▲ 고덕주공2재건축인 '고덕 그라시움'은 가격대비 성능이 우수, 주거와 투자 측면의 가치가 양호하다는 평가를 받았다/

일각에서는 3.3㎡당 분양가가 지난해 '송파헬리오시티'(평균 2600만 원대)에 책정될 것이라고 내다보기도 했다. 3.3㎡당 평균 분양가는 2338만원, 직전 성공분양으로 이끈 '명일역 래미안 솔베뉴'(2300만원)을 약간 웃돈 수준이었다.

상일동 E부동산 관계자는 "고덕주공1단지 재건축이 고분양가 책정 후에 수년 동안 미분양사태를 수습하지 못해 애를 먹었다"며"2단지는 1단지 전철을 밟지 않으면서 강남권 재건축 시장에 대한 HUG의 분양보증 심사 강화도 피하는 분양가를 내놓았다"고 말했다.

분양가가 적정하다는 시장의 평판과 달리 유니트 설계에 실망한 견본주택을 방문객 일부는 성능 대비 분양가가 높다는 지적도 나왔다.

강동구 길동에 거주하는 염모(30·여)씨는 "견본주택 개관을 기다려왔는데 주거가치에 비해 분양가가 높다는 생각을 지울 수 없다"며 "전용 59㎡의 내부공간을 보는 순간, '6억 원대의 주거가치가 담겨있는가'하는 회의감이 들었다"고 꼬집했다.

지역 부동산중개업계의 상당수는 고분양가 논란에 동조하지 않았다.

▲ 고덕주공2재건축인 '고덕 그라시움'은 정부의 강남권 재건축 규제로 '착한'분양라는 평가를 받았다/

고덕동 K부동산 관계자는 "최근 서울 재건축 열기에 비춰 볼 때 전혀 비싼 분양가가 아니다"라며 "분양권 프리미엄이 1억 원이 웃도는 하남미사에 비해 입지가 좋은 데다 고덕재건축 가운데 최고의 브랜드 대단지로서 향후 가치는 더욱 높아질 것"이라고 강조했다.

'고덕 그라시움'은 지하철 9호선 연장선, 서울~세종고속도로 등의 향후 교통호재 등과 함께 인근의 고덕상업업무복합단지, 이케아 3호점 등 우수한 생활편의 개발인프라가 호재다.

지역 부동산중개업계는 '고덕 그라시움'의 가격경쟁력이 충분하다고 말한다.

K부동산 관계자는 "'고덕역 래미안 힐스테이트'의 경우 분양 당시보다 5000만원 가까이 뛰었다"며 "'고덕 그라시움'도 분양 후 가격이 오를 것이 명확해 보인다"고 말했다.

지난해 10월 분양한 '고덕역 래미안 힐스테이트'는 전용 59㎡ 기준으로 분양당시 3.3㎡당 평균 분양가는 2209만원이었다. 현지 공인중개사에 따르면 현재 이 단지의 인기 세대는 6억 원 중반대에서 거래 중이다.

'고덕 그라시움'의 분양가는 전용 59㎡기준(10~14층) 3.3㎡당 평균 2555만원으로 5억7000만~6억7000만원 사이다.

▲'억' 소리 나는 분양가 프리미엄 진위

인근 부동산 전문가들은 대부분 이번 '고덕 그라시움' 흥행을 믿어 의심치 않는 분위기다. 분양권 프리미엄을 노린 투자세력의 가세는 '돈 되는' 단지임을 방증한다.

▲ 미디어펜이 강동 고덕동 현지 부동산중개업계를 대상으로 '고덕 그라시움'의 청약경쟁률을 예측한 결과, 평균 50 대 1 안팎이 될 것을 추정했다./

E부동산 관계자는 "로얄층의 분양권 프리미엄이 최고 1억원, 인기 세대는 5000만원을 호가한다"며 "고덕주공 재건축 단지 가운데 백미가 고덕그라시움으로 이 단지가 강동 재건축의 집값을 이끌어갈 것"이라고 내다봤다.

K부동산 관계자는 "1차 계약금을 1000만원으로 제시, 초기 부담이 크게 줄어듦에 따라 청약자가 몰릴 것"이라며 "최소 30대 1은 넘어설 것"이라고 전망했다.

분양권 프리미엄이 억대를 호가하기는 힘들 것이라는 지적도 있었다.

상일동 D부동산 관계자는 "현재 분양가가 저렴하다고 얘기하는 것은 조합원 밖에 없다"며 "문의전화를 하는 사람들 상당수는 이번 책정 가격대가 부담스럽다고 말하고 있다"고 말했다.

이 관계자는 "인근 고덕역 래미안 힐스테이트나 명일역 래미안 솔베뉴 등 분양단지 가격이 오름세를 보이는 건 고덕재건축 단지 때문"이라며 "일반 분양가의 프리미엄이 크게 붙지 않을 경우 조합원의 입주권이 출회, 멀지 않아 분양권 시장이 약세로 돌아설 소지도 있다"고 내다봤다.

이어 "실제 거주를 목적으로 하는 것이 아닌 투자자는 신중하게 접근할 필요가 있다"며 "향후 고덕주공 재건축 물량이 7000여 가구를 남겨놓은 것도 고려할 점"이라고 덧붙였다.

이 단지는 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 청약, 13일 당첨자를 발표한다. 정당계약은 18~20일이다.