▲ 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 부동산전문위원

작년 연말 미국의 금리인상과 함께 다소 주춤했던 중소형 수익형 부동산의 매매시장은 금년 6월 한국은행의 기준금리 인하를 전후해서 다시 뜨거워지고 있다. 지속적인 수익형 부동산의 인기로 인해 기대 수익률은 떨어지고 있으며, 수익률이 좋은 부동산은 다수의 투자자들간 경쟁마저 벌어지고 있는 상황이다. 

그렇다면 수익형 부동산을 구입하면 모든 걱정은 사라지고 행복이 시작될까?

부동산 임대업은 임차인에게 부동산이라는 공간을 제공해주고 수익을 창출하는 서비스업으로 모든 수입과 지출이 개별적으로 발생하는 하나의 독립된 사업장이라 할 수 있다. 특히, 수익형 부동산을 자산으로 하는 임대업을 처음 경험하는 경우, 수시로 발생하는 각종 이슈의 양과 범위가 상상외로 많은 것에 놀라는 경우가 많다. 

부족한 경험과 관리시스템의 부재는 부실한 관리를 유발하여 수익률이 떨어지게 할 뿐만 아니라, 부동산의 가치마저 하락 시키는 경우 또한 비일비재하다. 보유하게 된 수익형 부동산을 어떻게 관리하고 운영해야 효율적으로 관리할 수 있을지 부동산 자산관리 측면에서 살펴 본다.

과거에는 경제가 성장함에 따라 부동산을 보유하면 큰 수익을 볼 수 있는 시대였기 때문에 부동산을 관리하는 데 굳이 많은 비용을 들일 필요가 없었으며, 임대수입이 다소 적더라도 고민할 이유가 없었다. 

그러나 저성장 기조에 접어들기 시작하면서 토지의 가격상승은 예전만 못하게 되었고 저금리 영향으로 임대수익이 부동산의 가치를 판단하는 첫번째 기준으로 자리매김했다. 바야흐로 적극적인 관리를 통해 보유한 부동산의 가치를 유지하고 상승시켜야 하는 필요성이 커진 것이다.

기존 중소형 수익형 부동산은 대부분 소유주가 직접 관리하거나, 친인척을 통해 관리하는 경우가 많았다. 이는 시장의 변화에 적절히 대응하지 못하고, 임대인 중심의 관리로 경쟁력을 잃고 높은 공실률 등의 문제가 빈번히 발생할 위험이 높아진다. 최근의 수익형 부동산 시장의 부동산 투자 패턴을 고려할 경우, 더욱더 전문적인 자산관리가 필요하다.

중소형 수익형 부동산에도 전문적인 부동산 자산관리가 필요한 이유는 다음과 같다.

첫째, 부동산 시장의 트랜드 변화이다. 중소형 부동산 시장은 지속적인 공급의 증가로 임차인 중심의 시장으로 급격하게 변화하고 있다. 이에 따라 임차인에 대한 관리와 서비스가 무엇보다 중요하게 되었다.

둘째, 다양한 리스크 관리이다. 부동산 자산관리 업무의 전통적인 역할로 임차인의 체납관리, 시설물의 유지보수 또한 체계적인 관리가 필요하다.

셋째, 업무의 전략적인 수행이다. 공실 헷지를 위한 임차인의 유지, 공실 마케팅을 위한 전략 등 심화된 경쟁을 이겨내기 위한 다양한 전략적인 접근과 업무의 수행을 요구한다.

위와 같이 중소형 부동산의 관리는 이전의 단순한 관리에서 벗어나 내 건물뿐 아니라, 시장까지 파악하고 있는 관리자가 필요하게 되었다.